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maison vente 10 pieces saint florentin 193m2

VilleSaint-Florentin (89)
Surface193m²
Coût Total303 500€
Loyer Annuel17 084€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 984,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

maison de village d'environ 193 m2 Entrée, cuisine aménagée d'environ 18 m2.Buanderie multi fonction Wc et un ballon thermodynamique à l'intérieur Salon/salle à manger d'environ 40 m2 avec poêle à granule Suite parental d'environ 21 m2, dressing, salle de Bain . Débarra avec un Ballon d'eau chaude. Pièce d'environ 36 m2 à finir d'aménagée. A l'étage: Trois chambres d'environ 14,11,13 m2 chacune. Une salle de Bain avec douche, Baignoire, wc. A l'extérieur: Cuisine d'été d'environ 22 m2 à finir d'aménagé. Cour intérieur fermé avec jardin d'agrément. une cave.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elisabeth Fournier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Auxerre sous le numéro 983225152, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Florentin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89600
Total : 303 500€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 98 300€
Valeur du bien : 288 300€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1424€/mois
Loyer annuel estimé : 17084€/an
Fourchette totale : 1114€ - 1820€/mois
Fourchette annuelle : 13367€ - 21835€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,1 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 402 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :+18 598€ (+10.8%)
Marge achat-revente :-132 098€ (-77.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 485,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :121,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 606,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 127,70€
Coût de l'assurance :36 420,00€
Taxe foncière : 1 708,40€/an
Soit par mois : 142,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 423,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 749,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-325,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou gaz ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon d'environ 40 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification et mise aux normes
Vérification du ballon thermodynamique et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 ballon thermodynamique
Raison: DPE C - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système d'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 300 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (prix moyen pour fenêtres en PVC ou alu avec pose incluse)
  • Cuisine:41 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 20000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation légère salle de bain: 4000€ + Peinture: 2000€ = 6000€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose comprise)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (fourniture et pose comprises)
  • Eau chaude:7 000€
    Ballon thermodynamique: 3000€ + Mise aux normes plomberie: 1000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Florentin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 084 €/an
Calcul : 1 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 457 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 321 €
Revenus locatifs : +17 084 €
Charges déductibles : -111 321 €
Résultat foncier Année 1 : -94 237 €(Déficit de 94 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 837 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 021 €/an
Revenus locatifs : +17 084 €
Charges déductibles : -13 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 063 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72837.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 084 €111 331 €9 866 €-94 247 €21 400 €72 847 €72 847 €
217 426 €12 765 €9 600 €4 660 €--68 187 €
317 774 €12 490 €9 325 €5 284 €--62 903 €
418 130 €12 207 €9 041 €5 923 €--56 980 €
518 492 €11 913 €8 748 €6 579 €--50 401 €
618 862 €11 610 €8 445 €7 252 €--43 149 €
719 239 €11 297 €8 132 €7 943 €--35 206 €
819 624 €10 973 €7 808 €8 651 €--26 555 €
920 017 €10 638 €7 473 €9 378 €--17 177 €
1020 417 €10 293 €7 127 €10 124 €--7 052 €
1120 825 €9 935 €6 770 €10 890 €---
1221 242 €9 566 €6 401 €11 676 €---
1321 667 €9 184 €6 019 €12 482 €---
1422 100 €8 790 €5 625 €13 310 €---
1522 542 €8 383 €5 217 €14 159 €---
1622 993 €7 962 €4 796 €15 031 €---
1723 453 €7 526 €4 361 €15 926 €---
1823 922 €7 077 €3 911 €16 845 €---
1924 400 €6 612 €3 447 €17 788 €---
2024 888 €6 132 €2 966 €18 756 €---
2125 386 €5 635 €2 470 €19 751 €---
2225 894 €5 123 €1 957 €20 771 €---
2326 411 €4 593 €1 427 €21 819 €---
2426 940 €4 045 €880 €22 895 €---
2527 479 €3 479 €314 €24 000 €---
TOTAL547 205 €319 558 €142 128 €227 647 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 588 €-6 420 €+10 008 €
2+3 588 €0 €+3 588 €
3+3 588 €0 €+3 588 €
4+3 588 €0 €+3 588 €
5+3 588 €0 €+3 588 €
6+3 588 €0 €+3 588 €
7+3 588 €0 €+3 588 €
8+3 588 €0 €+3 588 €
9+3 588 €0 €+3 588 €
10+3 588 €0 €+3 588 €
11+3 588 €+1 151 €+2 437 €
12+3 588 €+3 503 €+85 €
13+3 588 €+3 745 €-157 €
14+3 588 €+3 993 €-405 €
15+3 588 €+4 248 €-660 €
16+3 588 €+4 509 €-921 €
17+3 588 €+4 778 €-1 190 €
18+3 588 €+5 054 €-1 466 €
19+3 588 €+5 336 €-1 748 €
20+3 588 €+5 627 €-2 039 €
21+3 588 €+5 925 €-2 337 €
22+3 588 €+6 231 €-2 643 €
23+3 588 €+6 546 €-2 958 €
24+3 588 €+6 868 €-3 280 €
25+3 588 €+7 200 €-3 612 €
Total+89 700 €+68 294 €+21 406 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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