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Maison à vendre

VilleChâtenois (88)
Surface56
Coût Total93 600
Loyer Annuel4 517
Rentabilité4.83%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 803,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Helene Hureau vous propose: Petite maison de 56 m2 à rénover. Elle est composée au RDC d'une cuisine, un petit salon, WC et placard. Un escalier atypique mène au second étage qui offre 2 chambres et une salle d'eau. Un garage non attenant et son petit terrain accompagnent ce lot. Chauffage central au gaz de ville. Fenêtres en double vitrage. Toiture et isolation sous toiture récentes (5 ans)

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 289 et classe CLIMAT E indice 54. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Helene Hureau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EPINAL sous le numéro 885097055, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châtenois
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88170
Coordonnées : 48.310513, 5.826321
Total : 93 600
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 45 000
Valeur du bien : 90 000
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4517€/an
Fourchette totale : 293€ - 483€/mois
Fourchette annuelle : 3517€ - 5802€/an
Rentabilité brute :4.83%
Fourchette de rentabilité :3.76% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :994,19 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 675
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :-10 675 (-19.2%)
Marge achat-revente :-37 925€ (-68.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 482,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 981,21
Coût de l'assurance :7 020,00
Taxe foncière : 451,73€/an
Soit par mois : 37,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 376,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique intérieure des murs si ITE impossible
Quantité: surface murs extérieurs estimée (environ 140 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles performants
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des placards, évier, et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessitant des rénovations
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000(804 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 400
    Isolation murs: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 800€ = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 000
    Rénovation complète chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rénovation complète salon: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtenois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 517 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 600 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 781
Revenus locatifs : +4 517
Charges déductibles : -48 781
Résultat foncier Année 1 : -44 264(Déficit de 44 264 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 864
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 781 €/an
Revenus locatifs : +4 517
Charges déductibles : -3 781
Résultat foncier Années 2+ : 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22864.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 51748 7843 052-44 26721 400 €22 867 €22 867 €
24 6083 7022 970905--21 962 €
34 7003 6172 8851 082--20 880 €
44 7943 5302 7971 264--19 616 €
54 8903 4392 7071 451--18 165 €
64 9873 3452 6131 642--16 523 €
75 0873 2492 5161 839--14 684 €
85 1893 1482 4162 040--12 644 €
95 2933 0452 3122 248--10 396 €
105 3992 9382 2062 460--7 936 €
115 5072 8282 0952 679--5 257 €
125 6172 7131 9812 903---
135 7292 5951 8633 134---
145 8442 4731 7413 370---
155 9602 3471 6153 613---
166 0802 2171 4853 863---
176 2012 0831 3504 119---
186 3251 9431 2114 382---
196 4521 8001 0674 652---
206 5811 6519184 930---
216 7121 4977655 215---
226 8471 3396065 508---
236 9841 1744425 809---
247 1231 0052726 118---
257 266830976 436---
TOTAL144 690107 29443 98137 39521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 395
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+949-6 420+7 369
2+9490+949
3+9490+949
4+9490+949
5+9490+949
6+9490+949
7+9490+949
8+9490+949
9+9490+949
10+9490+949
11+9490+949
12+949+871+78
13+949+940+9
14+949+1 011-62
15+949+1 084-135
16+949+1 159-210
17+949+1 236-287
18+949+1 315-366
19+949+1 396-447
20+949+1 479-530
21+949+1 565-616
22+949+1 652-703
23+949+1 743-794
24+949+1 836-887
25+949+1 931-982
Total+23 725+12 796+10 929
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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