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Maison en pierre 95m²

Bien expiré
VillePontcharraud (23)
Surface95m²
Coût Total99 520€
Loyer Annuel7 395€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 621,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Située à Pontcharraud, à seulement 10 minutes de Felletin, 20 minutes d’Aubusson et environ 45 minutes de Guéret, cette maison de 95 m² habitables offre une distribution fonctionnelle sur plusieurs niveaux, dans un environnement calme. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un séjour avec sa cuisine, un salon ainsi qu’une salle d’eau. À l’étage, un long dégagement dessert deux chambres, une salle de bain et des WC indépendants. Le dernier étage se compose d’une chambre supplémentaire. Un garage attenant complète ce bien, disposant également de combles offrant un espace de stockage supplémentaire. La maison est entièrement équipée de menuiseries en double vitrage. Le chauffage est assuré par une climatisation au rez-de-chaussée et une cuisinière à bois pour l’ensemble de la maison. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 59 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Aymeric COLLIN, Tél. : 0660650079, E-mail : aymeric.collin@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Guéret sous le numéro 933257875 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Pontcharraud
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23260
Coordonnées : 45.865384, 2.270786
Total : 99 520€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 94 800€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7395€/an
Fourchette totale : 489€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 5866€ - 9322€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :29,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 466,24€
Coût de l'assurance :8 708,00€
Taxe foncière : 739,46€/an
Soit par mois : 61,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 454 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la cuisinière à bois et la climatisation
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture et finitions
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 800€
    Isolation des combles perdus: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontcharraud (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 395 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 520 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 298 €
Revenus locatifs : +7 395 €
Charges déductibles : -40 298 €
Résultat foncier Année 1 : -32 903 €(Déficit de 32 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 498 €/an
Revenus locatifs : +7 395 €
Charges déductibles : -4 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11503.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 395 €40 301 €3 413 €-32 906 €21 400 €11 506 €11 506 €
27 542 €4 411 €3 323 €3 131 €--8 375 €
37 693 €4 318 €3 230 €3 375 €--5 000 €
47 847 €4 222 €3 134 €3 625 €--1 374 €
58 004 €4 122 €3 035 €3 882 €---
68 164 €4 019 €2 931 €4 145 €---
78 328 €3 912 €2 825 €4 415 €---
88 494 €3 802 €2 714 €4 692 €---
98 664 €3 687 €2 600 €4 976 €---
108 837 €3 569 €2 481 €5 268 €---
119 014 €3 446 €2 359 €5 568 €---
129 194 €3 319 €2 232 €5 875 €---
139 378 €3 188 €2 100 €6 190 €---
149 566 €3 052 €1 964 €6 514 €---
159 757 €2 911 €1 823 €6 846 €---
169 952 €2 765 €1 677 €7 187 €---
1710 151 €2 614 €1 527 €7 537 €---
1810 354 €2 458 €1 370 €7 896 €---
1910 561 €2 296 €1 208 €8 265 €---
2010 773 €2 129 €1 041 €8 644 €---
2110 988 €1 955 €868 €9 033 €---
2211 208 €1 776 €688 €9 432 €---
2311 432 €1 590 €502 €9 842 €---
2411 661 €1 397 €310 €10 263 €---
2511 894 €1 198 €111 €10 695 €---
TOTAL236 851 €112 461 €49 466 €124 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553 €-6 420 €+7 973 €
2+1 553 €0 €+1 553 €
3+1 553 €0 €+1 553 €
4+1 553 €0 €+1 553 €
5+1 553 €+752 €+801 €
6+1 553 €+1 244 €+309 €
7+1 553 €+1 325 €+228 €
8+1 553 €+1 408 €+145 €
9+1 553 €+1 493 €+60 €
10+1 553 €+1 580 €-27 €
11+1 553 €+1 670 €-117 €
12+1 553 €+1 762 €-209 €
13+1 553 €+1 857 €-304 €
14+1 553 €+1 954 €-401 €
15+1 553 €+2 054 €-501 €
16+1 553 €+2 156 €-603 €
17+1 553 €+2 261 €-708 €
18+1 553 €+2 369 €-816 €
19+1 553 €+2 480 €-927 €
20+1 553 €+2 593 €-1 040 €
21+1 553 €+2 710 €-1 157 €
22+1 553 €+2 830 €-1 277 €
23+1 553 €+2 953 €-1 400 €
24+1 553 €+3 079 €-1 526 €
25+1 553 €+3 209 €-1 656 €
Total+38 825 €+37 317 €+1 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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