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Duplex à vendre

VilleSoissons (02)
Surface121m²
Coût Total239 040€
Loyer Annuel14 019€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 446,28 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 15 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, 9 terrasses, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Dans résidence prisée du centre ville, appartement en duplex d'environ 121 m2 comprenant, entrée, cuisine, wc, salon, salle à manger, 1 chambre. A l'étage, palier, 1 chambre avec dressing et grenier, 1 seconde chambre, salle de bains et wc. Belle terrasse, cave et 1 place de parking souterraine. Travaux à prévoir.

Honoraires inclus de 6.06% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 165 000 euros. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2230.00 et 3070.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.373650, 3.324807
Total : 239 040€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 50 040€
Valeur du bien : 225 040€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14019€/an
Fourchette totale : 937€ - 1456€/mois
Fourchette annuelle : 11250€ - 17471€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 793,88 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 059 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-42 059€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-21 981€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,62€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 296,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 122,01€
Coût de l'assurance :28 684,80€
Taxe foncière : 1 401,94€/an
Soit par mois : 116,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 412,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 121 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations anciennes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres avec peinture récente et parquet en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 040 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 019 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 040 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 147 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 922 €
Revenus locatifs : +14 019 €
Charges déductibles : -60 922 €
Résultat foncier Année 1 : -46 903 €(Déficit de 46 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 882 €/an
Revenus locatifs : +14 019 €
Charges déductibles : -10 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25502.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 019 €60 930 €8 341 €-46 911 €21 400 €25 511 €25 511 €
214 300 €10 672 €8 123 €3 628 €--21 883 €
314 586 €10 447 €7 898 €4 139 €--17 744 €
414 878 €10 213 €7 664 €4 664 €--13 080 €
515 175 €9 971 €7 422 €5 204 €--7 876 €
615 479 €9 721 €7 172 €5 758 €--2 119 €
715 788 €9 461 €6 912 €6 327 €---
816 104 €9 192 €6 643 €6 911 €---
916 426 €8 914 €6 365 €7 512 €---
1016 755 €8 625 €6 076 €8 129 €---
1117 090 €8 327 €5 777 €8 763 €---
1217 431 €8 017 €5 468 €9 414 €---
1317 780 €7 696 €5 147 €10 084 €---
1418 136 €7 364 €4 815 €10 772 €---
1518 498 €7 020 €4 471 €11 478 €---
1618 868 €6 663 €4 114 €12 205 €---
1719 246 €6 294 €3 745 €12 951 €---
1819 631 €5 912 €3 362 €13 719 €---
1920 023 €5 515 €2 966 €14 508 €---
2020 424 €5 105 €2 556 €15 319 €---
2120 832 €4 680 €2 131 €16 152 €---
2221 249 €4 239 €1 690 €17 009 €---
2321 674 €3 783 €1 234 €17 891 €---
2422 107 €3 311 €761 €18 797 €---
2522 549 €2 821 €272 €19 728 €---
TOTAL449 046 €234 895 €121 122 €214 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 944 €-6 420 €+9 364 €
2+2 944 €0 €+2 944 €
3+2 944 €0 €+2 944 €
4+2 944 €0 €+2 944 €
5+2 944 €0 €+2 944 €
6+2 944 €0 €+2 944 €
7+2 944 €+1 262 €+1 682 €
8+2 944 €+2 073 €+871 €
9+2 944 €+2 254 €+690 €
10+2 944 €+2 439 €+505 €
11+2 944 €+2 629 €+315 €
12+2 944 €+2 824 €+120 €
13+2 944 €+3 025 €-81 €
14+2 944 €+3 231 €-287 €
15+2 944 €+3 444 €-500 €
16+2 944 €+3 661 €-717 €
17+2 944 €+3 885 €-941 €
18+2 944 €+4 116 €-1 172 €
19+2 944 €+4 352 €-1 408 €
20+2 944 €+4 596 €-1 652 €
21+2 944 €+4 846 €-1 902 €
22+2 944 €+5 103 €-2 159 €
23+2 944 €+5 367 €-2 423 €
24+2 944 €+5 639 €-2 695 €
25+2 944 €+5 918 €-2 974 €
Total+73 600 €+64 245 €+9 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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