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VENTE

Bien expiré
VilleCologne (32)
Surface130m²
Coût Total202 152€
Loyer Annuel13 627€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1
Prix : 109 400 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 841,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - COLOGNE (32430) Maison de village d'environ 130m² avec jardin.

Ville : Cologne
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32430
Total : 202 152€
Prix d'acquisition : 109 400€
Travaux : 84 000€
Valeur du bien : 193 400€
Frais de notaire : 8 752€
Coût estimé : 8 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1136€/mois
Loyer annuel estimé : 13627€/an
Fourchette totale : 837€ - 1541€/mois
Fourchette annuelle : 10044€ - 18490€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 054,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 597,32€
Coût de l'assurance :17 688,30€
Taxe foncière : 1 362,74€/an
Soit par mois : 113,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine, salle de bain, salon, chambres - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 000 €(646 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1150€ = 18400€ (inclut installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut installation)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 60 m² × 80€/m² = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cologne (coefficient 1.2 appliqué pour les zones urbaines). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 136 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 627 €/an
Calcul : 1 136 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 152 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 363 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 756 €
Revenus locatifs : +13 627 €
Charges déductibles : -92 756 €
Résultat foncier Année 1 : -79 128 €(Déficit de 79 128 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 728 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 756 €/an
Revenus locatifs : +13 627 €
Charges déductibles : -8 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57728.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 110 €(65% de 109 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 586 €/an
Calcul : 71 110 € × 3,636% = 2 586 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 627 €92 762 €6 692 €-79 135 €21 400 €57 735 €57 735 €
213 900 €8 583 €6 513 €5 317 €--52 418 €
314 178 €8 398 €6 328 €5 780 €--46 638 €
414 462 €8 207 €6 137 €6 254 €--40 384 €
514 751 €8 009 €5 939 €6 741 €--33 642 €
615 046 €7 805 €5 735 €7 241 €--26 401 €
715 347 €7 593 €5 523 €7 753 €--18 648 €
815 654 €7 375 €5 304 €8 279 €--10 369 €
915 967 €7 149 €5 078 €8 818 €--1 551 €
1016 286 €6 915 €4 845 €9 371 €---
1116 612 €6 673 €4 603 €9 939 €---
1216 944 €6 423 €4 353 €10 521 €---
1317 283 €6 165 €4 094 €11 118 €---
1417 629 €5 898 €3 827 €11 731 €---
1517 981 €5 621 €3 551 €12 360 €---
1618 341 €5 335 €3 265 €13 005 €---
1718 708 €5 040 €2 970 €13 668 €---
1819 082 €4 734 €2 664 €14 347 €---
1919 463 €4 419 €2 348 €15 045 €---
2019 853 €4 092 €2 022 €15 761 €---
2120 250 €3 754 €1 684 €16 495 €---
2220 655 €3 405 €1 335 €17 250 €---
2321 068 €3 044 €974 €18 024 €---
2421 489 €2 670 €600 €18 819 €---
2521 919 €2 284 €214 €19 635 €---
TOTAL436 490 €232 354 €96 597 €204 136 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 862 €-6 420 €+9 282 €
2+2 862 €0 €+2 862 €
3+2 862 €0 €+2 862 €
4+2 862 €0 €+2 862 €
5+2 862 €0 €+2 862 €
6+2 862 €0 €+2 862 €
7+2 862 €0 €+2 862 €
8+2 862 €0 €+2 862 €
9+2 862 €0 €+2 862 €
10+2 862 €+2 346 €+516 €
11+2 862 €+2 982 €-120 €
12+2 862 €+3 156 €-294 €
13+2 862 €+3 335 €-473 €
14+2 862 €+3 519 €-657 €
15+2 862 €+3 708 €-846 €
16+2 862 €+3 902 €-1 040 €
17+2 862 €+4 100 €-1 238 €
18+2 862 €+4 304 €-1 442 €
19+2 862 €+4 513 €-1 651 €
20+2 862 €+4 728 €-1 866 €
21+2 862 €+4 949 €-2 087 €
22+2 862 €+5 175 €-2 313 €
23+2 862 €+5 407 €-2 545 €
24+2 862 €+5 646 €-2 784 €
25+2 862 €+5 890 €-3 028 €
Total+71 550 €+61 241 €+10 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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