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Achat appartement

Bien expiré
VilleMéru (60)
Surface82m²
Coût Total241 092€
Loyer Annuel12 979€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 010,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 82 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Calme

Situé dans une petite copropriété calme à 5 mn à pied du centre ville et de la gare SNCF de Méru, ce spacieux F5, occupant tout le 1er et dernier étage, offre un cadre de vie confortable et fonctionnel. Idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent de beaux volumes. L'espace de vie propose un séjour double lumineux et une cuisine ouverte permettant une circulation fluide. L'espace nuit se compose de 3 chambres, une salle d'eau avec WC, pratique au quotidien, une salle de bains indépendante et WC séparé. 1 garage et 1 place de parking complètent ce bien. Copropriété de 6 lots - dont 4 lots habitation. (). Aurore DECAUDIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 919077198 - BEAUVAIS.

Ville : Méru
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60110
Coordonnées : 49.235470, 2.150950
Total : 241 092€
Prix d'acquisition : 164 900€
Travaux : 63 000€
Valeur du bien : 227 900€
Frais de notaire : 13 192€
Coût estimé : 13 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 13.19€/m²/mois
Fourchette : 10.86€ - 16.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12979€/an
Fourchette totale : 890€ - 1314€/mois
Fourchette annuelle : 10686€ - 15764€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 176,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :68,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 244,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 754,32€
Coût de l'assurance :20 492,82€
Taxe foncière : 1 297,89€/an
Soit par mois : 108,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 081,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 000 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€/fenêtre = 6800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méru (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 092 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 875 €
Revenus locatifs : +12 979 €
Charges déductibles : -72 875 €
Résultat foncier Année 1 : -59 896 €(Déficit de 59 896 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 496 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 875 €/an
Revenus locatifs : +12 979 €
Charges déductibles : -9 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38496.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 185 €(65% de 164 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 898 €/an
Calcul : 107 185 € × 3,636% = 3 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 979 €72 883 €7 765 €-59 904 €21 400 €38 504 €38 504 €
213 238 €9 673 €7 555 €3 566 €--34 938 €
313 503 €9 456 €7 338 €4 047 €--30 891 €
413 773 €9 232 €7 114 €4 542 €--26 349 €
514 049 €9 000 €6 882 €5 049 €--21 300 €
614 330 €8 761 €6 643 €5 569 €--15 731 €
714 616 €8 513 €6 396 €6 103 €--9 628 €
814 909 €8 258 €6 140 €6 651 €--2 978 €
915 207 €7 994 €5 877 €7 213 €---
1015 511 €7 722 €5 604 €7 789 €---
1115 821 €7 440 €5 322 €8 381 €---
1216 138 €7 149 €5 031 €8 989 €---
1316 460 €6 848 €4 731 €9 612 €---
1416 790 €6 538 €4 420 €10 252 €---
1517 125 €6 217 €4 100 €10 908 €---
1617 468 €5 886 €3 768 €11 582 €---
1717 817 €5 543 €3 426 €12 274 €---
1818 174 €5 190 €3 072 €12 984 €---
1918 537 €4 824 €2 707 €13 713 €---
2018 908 €4 447 €2 329 €14 461 €---
2119 286 €4 057 €1 939 €15 229 €---
2219 672 €3 654 €1 536 €16 018 €---
2320 065 €3 238 €1 120 €16 827 €---
2420 466 €2 808 €690 €17 658 €---
2520 876 €2 364 €246 €18 512 €---
TOTAL415 717 €227 694 €111 754 €188 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 726 €-6 420 €+9 146 €
2+2 726 €0 €+2 726 €
3+2 726 €0 €+2 726 €
4+2 726 €0 €+2 726 €
5+2 726 €0 €+2 726 €
6+2 726 €0 €+2 726 €
7+2 726 €0 €+2 726 €
8+2 726 €0 €+2 726 €
9+2 726 €+1 270 €+1 456 €
10+2 726 €+2 337 €+389 €
11+2 726 €+2 514 €+212 €
12+2 726 €+2 697 €+29 €
13+2 726 €+2 884 €-158 €
14+2 726 €+3 075 €-349 €
15+2 726 €+3 272 €-546 €
16+2 726 €+3 475 €-749 €
17+2 726 €+3 682 €-956 €
18+2 726 €+3 895 €-1 169 €
19+2 726 €+4 114 €-1 388 €
20+2 726 €+4 338 €-1 612 €
21+2 726 €+4 569 €-1 843 €
22+2 726 €+4 805 €-2 079 €
23+2 726 €+5 048 €-2 322 €
24+2 726 €+5 298 €-2 572 €
25+2 726 €+5 554 €-2 828 €
Total+68 150 €+56 407 €+11 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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