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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface83m²
Coût Total131 100€
Loyer Annuel8 115€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 921,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Proche toutes commodités, Maison offrant de belles possibilités composée d'un salon, d'une cuisine aménagée, d'une suite parentale, 2 chambres, salle d'eau , toilettes Grenier aménageable Sous sol avec cave, chaufferie, cuisine d'été Garage Le tout sur agréable jardin avec dépendance A Visiter !!

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2700.00 euros et 3700.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Carte pro. CPI 03022018000034732

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342693, 2.607069
Total : 131 100€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 48 480€
Valeur du bien : 124 980€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8115€/an
Fourchette totale : 525€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6301€ - 10450€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 368 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :-10 868€ (-12.4%)
Marge achat-revente :-43 732€ (-50.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 687,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 692,24€
Coût de l'assurance :11 471,25€
Taxe foncière : 811,49€/an
Soit par mois : 67,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 370 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 480 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 480€
    Isolation combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 650€ = 6500€ (pose comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (meubles, plan de travail, électroménager, pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (remplacement baignoire, lavabo, WC, carrelage, pose comprise)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 115 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 151 €
Revenus locatifs : +8 115 €
Charges déductibles : -54 151 €
Résultat foncier Année 1 : -46 036 €(Déficit de 46 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 671 €/an
Revenus locatifs : +8 115 €
Charges déductibles : -5 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24636.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 115 €54 155 €4 405 €-46 040 €21 400 €24 640 €24 640 €
28 277 €5 558 €4 288 €2 719 €--21 922 €
38 443 €5 437 €4 167 €3 005 €--18 916 €
48 612 €5 312 €4 042 €3 299 €--15 617 €
58 784 €5 183 €3 912 €3 601 €--12 016 €
68 959 €5 049 €3 778 €3 911 €--8 105 €
79 139 €4 910 €3 640 €4 229 €--3 876 €
89 321 €4 767 €3 496 €4 555 €---
99 508 €4 618 €3 348 €4 890 €---
109 698 €4 465 €3 195 €5 233 €---
119 892 €4 306 €3 036 €5 586 €---
1210 090 €4 142 €2 872 €5 948 €---
1310 292 €3 972 €2 702 €6 320 €---
1410 497 €3 796 €2 526 €6 701 €---
1510 707 €3 614 €2 344 €7 093 €---
1610 922 €3 426 €2 156 €7 495 €---
1711 140 €3 232 €1 961 €7 908 €---
1811 363 €3 030 €1 760 €8 333 €---
1911 590 €2 822 €1 552 €8 768 €---
2011 822 €2 606 €1 336 €9 215 €---
2112 058 €2 383 €1 113 €9 675 €---
2212 299 €2 153 €882 €10 147 €---
2312 545 €1 914 €644 €10 631 €---
2412 796 €1 667 €397 €11 129 €---
2513 052 €1 412 €142 €11 640 €---
TOTAL259 922 €143 931 €63 692 €115 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 420 €+8 124 €
2+1 704 €0 €+1 704 €
3+1 704 €0 €+1 704 €
4+1 704 €0 €+1 704 €
5+1 704 €0 €+1 704 €
6+1 704 €0 €+1 704 €
7+1 704 €0 €+1 704 €
8+1 704 €+204 €+1 500 €
9+1 704 €+1 467 €+237 €
10+1 704 €+1 570 €+134 €
11+1 704 €+1 676 €+28 €
12+1 704 €+1 784 €-80 €
13+1 704 €+1 896 €-192 €
14+1 704 €+2 010 €-306 €
15+1 704 €+2 128 €-424 €
16+1 704 €+2 249 €-545 €
17+1 704 €+2 373 €-669 €
18+1 704 €+2 500 €-796 €
19+1 704 €+2 630 €-926 €
20+1 704 €+2 765 €-1 061 €
21+1 704 €+2 902 €-1 198 €
22+1 704 €+3 044 €-1 340 €
23+1 704 €+3 189 €-1 485 €
24+1 704 €+3 339 €-1 635 €
25+1 704 €+3 492 €-1 788 €
Total+42 600 €+34 797 €+7 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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