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Maison 8 pièces 280 m²

Bien expiré
VilleSavigné-sur-Lathan (37)
Surface280m²
Coût Total368 975€
Loyer Annuel28 600€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 810 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 967,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 8 pièces principales

Au coeur d'un village paisible, découvrez cette demeure du 18ème siècle entourée d'un parc paysager de plus de 7500m² richement arboré. Beaux volumes, hauteurs sous plafond, poutres, cheminées et parquet massifs lui confèrent un charme unique. Diverses dépendances et un garage complètent cet ensemble. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 107-7853X Date de réalisation du diagnostic : 24/10/2023 Prix hors honoraires : 255 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 370 € et 5 970 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Savigné-sur-Lathan
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37340
Coordonnées : 47.445377, 0.320760
Total : 368 975€
Prix d'acquisition : 270 810€
Travaux : 76 500€
Valeur du bien : 347 310€
Frais de notaire : 21 665€
Coût estimé : 21 665€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2383€/mois
Loyer annuel estimé : 28600€/an
Fourchette totale : 1813€ - 3133€/mois
Fourchette annuelle : 21758€ - 37594€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 659,31 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :464 607 €
Prix d'achat :270 810 €
Décote à l'achat :-193 797€ (-41.7%)
Marge achat-revente :95 632€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 975€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 853,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :107,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 960,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 960,32€
Coût de l'assurance :32 285,31€
Taxe foncière : 2 860,04€/an
Soit par mois : 238,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 383,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 199,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 500 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 200€
    Isolation des combles perdus: 280 m² × 40€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 35 fenêtres × 800€/fenêtre = 28000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigné-sur-Lathan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 600 €/an
Calcul : 2 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 975 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 291 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 514 €
Revenus locatifs : +28 600 €
Charges déductibles : -93 514 €
Résultat foncier Année 1 : -64 913 €(Déficit de 64 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 014 €/an
Revenus locatifs : +28 600 €
Charges déductibles : -17 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43513.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 810 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 027 €(65% de 270 810 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 401 €/an
Calcul : 176 027 € × 3,636% = 6 401 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 600 €93 526 €12 874 €-64 925 €21 400 €43 525 €43 525 €
229 172 €16 690 €12 538 €12 483 €--31 043 €
329 756 €16 342 €12 190 €13 414 €--17 629 €
430 351 €15 981 €11 830 €14 370 €--3 259 €
530 958 €15 608 €11 457 €15 350 €---
631 577 €15 221 €11 070 €16 356 €---
732 209 €14 821 €10 669 €17 388 €---
832 853 €14 406 €10 254 €18 447 €---
933 510 €13 976 €9 824 €19 534 €---
1034 180 €13 530 €9 379 €20 650 €---
1134 864 €13 069 €8 917 €21 795 €---
1235 561 €12 591 €8 440 €22 970 €---
1336 272 €12 096 €7 945 €24 176 €---
1436 998 €11 583 €7 432 €25 414 €---
1537 738 €11 052 €6 901 €26 686 €---
1638 492 €10 502 €6 350 €27 991 €---
1739 262 €9 932 €5 780 €29 330 €---
1840 047 €9 341 €5 190 €30 706 €---
1940 848 €8 730 €4 578 €32 119 €---
2041 665 €8 096 €3 945 €33 569 €---
2142 499 €7 440 €3 289 €35 059 €---
2243 349 €6 760 €2 609 €36 588 €---
2344 216 €6 056 €1 905 €38 160 €---
2445 100 €5 327 €1 175 €39 773 €---
2546 002 €4 571 €419 €41 431 €---
TOTAL916 080 €367 247 €186 960 €548 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 548 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 006 €-6 420 €+12 426 €
2+6 006 €0 €+6 006 €
3+6 006 €0 €+6 006 €
4+6 006 €0 €+6 006 €
5+6 006 €+3 627 €+2 379 €
6+6 006 €+4 907 €+1 099 €
7+6 006 €+5 216 €+790 €
8+6 006 €+5 534 €+472 €
9+6 006 €+5 860 €+146 €
10+6 006 €+6 195 €-189 €
11+6 006 €+6 538 €-532 €
12+6 006 €+6 891 €-885 €
13+6 006 €+7 253 €-1 247 €
14+6 006 €+7 624 €-1 618 €
15+6 006 €+8 006 €-2 000 €
16+6 006 €+8 397 €-2 391 €
17+6 006 €+8 799 €-2 793 €
18+6 006 €+9 212 €-3 206 €
19+6 006 €+9 636 €-3 630 €
20+6 006 €+10 071 €-4 065 €
21+6 006 €+10 518 €-4 512 €
22+6 006 €+10 977 €-4 971 €
23+6 006 €+11 448 €-5 442 €
24+6 006 €+11 932 €-5 926 €
25+6 006 €+12 429 €-6 423 €
Total+150 150 €+164 650 €+-14 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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