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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChampagne-sur-Seine (77)
Surface56.9m²
Coût Total126 140€
Loyer Annuel8 346€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 56.9 m²
Prix au m² : 1 370,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

CHAMPAGNE SUR SEINE, village avec gare, commerces, collège et lycée. Appartement d'une surface au sol de 56,89m² situé au 2ème et dernier étage d'une petite copropriété. On y accède par un escalier privatif qui dessert une entrée, une cuisine indépendante aménagée, un séjour, deux chambres et une salle d'eau avec WC. Une grande cave complète ce bien. Revenu locatif annuel 6.000€. Bail du 01/10/2025. Ce bien est géré par notre cabinet.

Ville : Champagne-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77430
Coordonnées : 48.406397, 2.807902
Total : 126 140€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 41 900€
Valeur du bien : 119 900€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.9m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8346€/an
Fourchette totale : 563€ - 860€/mois
Fourchette annuelle : 6752€ - 10315€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 326,16 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 359 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-54 359€ (-41.1%)
Marge achat-revente :6 219€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 282,52€
Coût de l'assurance :11 037,25€
Taxe foncière : 834,56€/an
Soit par mois : 69,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 81,83€/mois
Soit par an : 982,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 695,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56.9 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900 €(736 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 16 m² × 40€/m² = 640€, Main d'œuvre: 160€
  • Autres pièces - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagne-sur-Seine. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 835 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 392 €
Revenus locatifs : +8 346 €
Charges déductibles : -48 392 €
Résultat foncier Année 1 : -40 047 €(Déficit de 40 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 492 €/an
Revenus locatifs : +8 346 €
Charges déductibles : -6 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18646.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 346 €48 396 €4 238 €-40 051 €21 400 €18 651 €18 651 €
28 513 €6 384 €4 126 €2 129 €--16 522 €
38 683 €6 267 €4 009 €2 415 €--14 107 €
48 856 €6 147 €3 889 €2 709 €--11 397 €
59 034 €6 022 €3 764 €3 011 €--8 386 €
69 214 €5 893 €3 635 €3 321 €--5 065 €
79 398 €5 760 €3 502 €3 638 €--1 427 €
89 586 €5 622 €3 364 €3 964 €---
99 778 €5 479 €3 221 €4 299 €---
109 974 €5 332 €3 074 €4 642 €---
1110 173 €5 179 €2 921 €4 994 €---
1210 377 €5 021 €2 763 €5 356 €---
1310 584 €4 857 €2 599 €5 727 €---
1410 796 €4 688 €2 430 €6 108 €---
1511 012 €4 513 €2 255 €6 498 €---
1611 232 €4 332 €2 074 €6 900 €---
1711 457 €4 145 €1 887 €7 312 €---
1811 686 €3 951 €1 693 €7 735 €---
1911 920 €3 751 €1 493 €8 169 €---
2012 158 €3 544 €1 285 €8 614 €---
2112 401 €3 329 €1 071 €9 072 €---
2212 649 €3 107 €849 €9 542 €---
2312 902 €2 878 €619 €10 025 €---
2413 160 €2 640 €382 €10 520 €---
2513 423 €2 394 €136 €11 029 €---
TOTAL267 312 €159 634 €61 283 €107 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 753 €-6 420 €+8 173 €
2+1 753 €0 €+1 753 €
3+1 753 €0 €+1 753 €
4+1 753 €0 €+1 753 €
5+1 753 €0 €+1 753 €
6+1 753 €0 €+1 753 €
7+1 753 €0 €+1 753 €
8+1 753 €+761 €+992 €
9+1 753 €+1 290 €+463 €
10+1 753 €+1 393 €+360 €
11+1 753 €+1 498 €+255 €
12+1 753 €+1 607 €+146 €
13+1 753 €+1 718 €+35 €
14+1 753 €+1 832 €-79 €
15+1 753 €+1 950 €-197 €
16+1 753 €+2 070 €-317 €
17+1 753 €+2 193 €-440 €
18+1 753 €+2 320 €-567 €
19+1 753 €+2 451 €-698 €
20+1 753 €+2 584 €-831 €
21+1 753 €+2 722 €-969 €
22+1 753 €+2 863 €-1 110 €
23+1 753 €+3 007 €-1 254 €
24+1 753 €+3 156 €-1 403 €
25+1 753 €+3 309 €-1 556 €
Total+43 825 €+32 303 €+11 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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