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Maison 5 chambres, 202m² à proximité du centre ville

Bien expiré
VilleVic-en-Bigorre (65)
Surface202m²
Coût Total265 650€
Loyer Annuel19 497€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 975,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Agence Broca Immobilier.

Maison de 1954 de 202 m2 sur terrain de 613 m2 à Vic. Le rez-de-chaussée comprend une entrée, une cuisine de 13,16 m2 refaite en 2024, un salon-séjour de 29,21 m2, un WC, une salle d'eau, une grande chambre avec dressing de 26,18 m2, un cellier, une chaufferie et une buanderie. L'étage offre une cuisine à rénover, 4 chambres, un WC, une salle d'eau et une salle de bain. Accès indépendant à l'étage possible par escalier extérieur permettant la création éventuelle de 2 logements (un au rez-de-chaussée et un à l'étage). Terrasse couverte de 38 m2 environ, abri attenant et garage de 27 m2 environ.

Double et simple vitrage, chauffage gaz, ouate de cellulose dans les combles.

Volets roulants. Électricité refaite en 2022 au rez-de-chaussée.

A quelques minutes à pied du centre ville, ses commerces, services, collèges et lycées.

A 20 mns de Tarbes en voiture.

Contact Hervé Caillau [Coordonnées masquées]

EI 452 461 494 RSAC Tarbes

Ville : Vic-en-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65500
Coordonnées : 43.385310, 0.055330
Total : 265 650€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 52 890€
Valeur du bien : 249 890€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1625€/mois
Loyer annuel estimé : 19497€/an
Fourchette totale : 1259€ - 2097€/mois
Fourchette annuelle : 15104€ - 25168€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 340,24 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 727 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-73 727€ (-27.2%)
Marge achat-revente :5 077€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 334,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 411,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 605,35€
Coût de l'assurance :23 244,37€
Taxe foncière : 1 949,70€/an
Soit par mois : 162,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 624,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 574,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec ouate de cellulose
Quantité: 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 890 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 100€
    Isolation des combles: 202 m² × 50€/m² = 10100€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€/fenêtre = 15000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-en-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 497 €/an
Calcul : 1 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 650 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 030 €
Revenus locatifs : +19 497 €
Charges déductibles : -65 030 €
Résultat foncier Année 1 : -45 533 €(Déficit de 45 533 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 133 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 140 €/an
Revenus locatifs : +19 497 €
Charges déductibles : -12 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24132.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 497 €65 039 €9 269 €-45 542 €21 400 €24 142 €24 142 €
219 887 €11 907 €9 027 €7 980 €--16 161 €
320 285 €11 656 €8 777 €8 628 €--7 533 €
420 690 €11 397 €8 517 €9 294 €---
521 104 €11 128 €8 248 €9 976 €---
621 526 €10 849 €7 970 €10 677 €---
721 957 €10 561 €7 681 €11 396 €---
822 396 €10 262 €7 383 €12 134 €---
922 844 €9 953 €7 073 €12 891 €---
1023 301 €9 632 €6 752 €13 669 €---
1123 767 €9 300 €6 420 €14 467 €---
1224 242 €8 956 €6 076 €15 286 €---
1324 727 €8 599 €5 720 €16 128 €---
1425 221 €8 230 €5 351 €16 991 €---
1525 726 €7 848 €4 968 €17 878 €---
1626 240 €7 452 €4 572 €18 789 €---
1726 765 €7 041 €4 162 €19 724 €---
1827 300 €6 616 €3 737 €20 684 €---
1927 846 €6 176 €3 296 €21 671 €---
2028 403 €5 720 €2 840 €22 684 €---
2128 971 €5 247 €2 368 €23 724 €---
2229 551 €4 758 €1 878 €24 793 €---
2330 142 €4 251 €1 371 €25 891 €---
2430 745 €3 725 €846 €27 019 €---
2531 360 €3 181 €302 €28 178 €---
TOTAL624 494 €259 482 €134 605 €365 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 094 €-6 420 €+10 514 €
2+4 094 €0 €+4 094 €
3+4 094 €0 €+4 094 €
4+4 094 €+528 €+3 566 €
5+4 094 €+2 993 €+1 101 €
6+4 094 €+3 203 €+891 €
7+4 094 €+3 419 €+675 €
8+4 094 €+3 640 €+454 €
9+4 094 €+3 867 €+227 €
10+4 094 €+4 101 €-7 €
11+4 094 €+4 340 €-246 €
12+4 094 €+4 586 €-492 €
13+4 094 €+4 838 €-744 €
14+4 094 €+5 097 €-1 003 €
15+4 094 €+5 363 €-1 269 €
16+4 094 €+5 637 €-1 543 €
17+4 094 €+5 917 €-1 823 €
18+4 094 €+6 205 €-2 111 €
19+4 094 €+6 501 €-2 407 €
20+4 094 €+6 805 €-2 711 €
21+4 094 €+7 117 €-3 023 €
22+4 094 €+7 438 €-3 344 €
23+4 094 €+7 767 €-3 673 €
24+4 094 €+8 106 €-4 012 €
25+4 094 €+8 453 €-4 359 €
Total+102 350 €+109 504 €+-7 154 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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