Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 chambres, 202m² à proximité du centre ville

Bien expiré
VilleVic-en-Bigorre (65)
Surface202
Coût Total265 650
Loyer Annuel19 497
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 975,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité Agence Broca Immobilier.

Maison de 1954 de 202 m2 sur terrain de 613 m2 à Vic. Le rez-de-chaussée comprend une entrée, une cuisine de 13,16 m2 refaite en 2024, un salon-séjour de 29,21 m2, un WC, une salle d'eau, une grande chambre avec dressing de 26,18 m2, un cellier, une chaufferie et une buanderie. L'étage offre une cuisine à rénover, 4 chambres, un WC, une salle d'eau et une salle de bain. Accès indépendant à l'étage possible par escalier extérieur permettant la création éventuelle de 2 logements (un au rez-de-chaussée et un à l'étage). Terrasse couverte de 38 m2 environ, abri attenant et garage de 27 m2 environ.

Double et simple vitrage, chauffage gaz, ouate de cellulose dans les combles.

Volets roulants. Électricité refaite en 2022 au rez-de-chaussée.

A quelques minutes à pied du centre ville, ses commerces, services, collèges et lycées.

A 20 mns de Tarbes en voiture.

Contact Hervé Caillau [Coordonnées masquées]

EI 452 461 494 RSAC Tarbes

Ville : Vic-en-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65500
Coordonnées : 43.385310, 0.055330
Total : 265 650
Prix d'acquisition : 197 000
Travaux : 52 890
Valeur du bien : 249 890
Frais de notaire : 15 760
Coût estimé : 15 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1625€/mois
Loyer annuel estimé : 19497€/an
Fourchette totale : 1259€ - 2097€/mois
Fourchette annuelle : 15104€ - 25168€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 340,24 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 727
Prix d'achat :197 000
Décote à l'achat :-73 727 (-27.2%)
Marge achat-revente :5 077€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 334,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 411,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 605,35
Coût de l'assurance :23 244,37
Taxe foncière : 1 949,70€/an
Soit par mois : 162,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 624,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 574,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec ouate de cellulose
Quantité: 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 890(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 100
    Isolation des combles: 202 m² × 50€/m² = 10100€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€/fenêtre = 15000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-en-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 497 €/an
Calcul : 1 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 650 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 890
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 030
Revenus locatifs : +19 497
Charges déductibles : -65 030
Résultat foncier Année 1 : -45 533(Déficit de 45 533 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 133
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 140 €/an
Revenus locatifs : +19 497
Charges déductibles : -12 140
Résultat foncier Années 2+ : 7 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24132.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 49765 0399 269-45 54221 400 €24 142 €24 142 €
219 88711 9079 0277 980--16 161 €
320 28511 6568 7778 628--7 533 €
420 69011 3978 5179 294---
521 10411 1288 2489 976---
621 52610 8497 97010 677---
721 95710 5617 68111 396---
822 39610 2627 38312 134---
922 8449 9537 07312 891---
1023 3019 6326 75213 669---
1123 7679 3006 42014 467---
1224 2428 9566 07615 286---
1324 7278 5995 72016 128---
1425 2218 2305 35116 991---
1525 7267 8484 96817 878---
1626 2407 4524 57218 789---
1726 7657 0414 16219 724---
1827 3006 6163 73720 684---
1927 8466 1763 29621 671---
2028 4035 7202 84022 684---
2128 9715 2472 36823 724---
2229 5514 7581 87824 793---
2330 1424 2511 37125 891---
2430 7453 72584627 019---
2531 3603 18130228 178---
TOTAL624 494259 482134 605365 01221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 012
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 094-6 420+10 514
2+4 0940+4 094
3+4 0940+4 094
4+4 094+528+3 566
5+4 094+2 993+1 101
6+4 094+3 203+891
7+4 094+3 419+675
8+4 094+3 640+454
9+4 094+3 867+227
10+4 094+4 101-7
11+4 094+4 340-246
12+4 094+4 586-492
13+4 094+4 838-744
14+4 094+5 097-1 003
15+4 094+5 363-1 269
16+4 094+5 637-1 543
17+4 094+5 917-1 823
18+4 094+6 205-2 111
19+4 094+6 501-2 407
20+4 094+6 805-2 711
21+4 094+7 117-3 023
22+4 094+7 438-3 344
23+4 094+7 767-3 673
24+4 094+8 106-4 012
25+4 094+8 453-4 359
Total+102 350+109 504+-7 154
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →