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Maison 7 pièce(s), DUNET

VilleDunet (36)
Surface86m²
Coût Total113 888€
Loyer Annuel6 377€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 600 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 774,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Salon - 6,3 m x 3,8 m. Sol en tomettes d'origine, cheminée avec poêle à bois. Escalier menant au premier étage et escalier descendant vers le petit salon et l'atelier. Passage du salon vers la cuisine-salle à manger - 6,3 m x 3 m : cuisine équipée avec plans de travail intégrant un évier double, les meubles bas comprenant des tiroirs et des placards. Lave-linge ; lave-vaisselle et cuisinière avec hotte aspirante, coin repas et portes donnant sur le jardin arrière et l'espace repas extérieur. Depuis le salon, un escalier descend vers le bureau/coin détente/salle de télévision - 4,1 m x 2,7 m. Un placard dissimule le ballon d'eau chaude. Accès à l'avant de la maison et au chemin, ainsi qu'à un petit atelier - 2,6 m x 2,9 m avec électricité et éclairage, et mezzanine de rangement au-dessus. Chambre 1 - 3,6 m x 3,4 m, parquet, fenêtre à double vitrage donnant sur l'arrière de la propriété ; radiateur mural électrique. Chambre 2 - 4,4 m x 2,7 m, fenêtre Velux donnant sur l'arrière et parquet. Chambre 3 - 6 m² avec lits superposés encastrés et espace surélevé avec bureau. Salle de bains attenante au palier comprenant une baignoire îlot, une cabine de douche séparée, des toilettes et un lavabo. À l'arrière, un parking hors voirie orienté sud avec un grand coin repas en gravier. Il y a une parcelle de terrain séparée à quelques pas d'ici où les propriétaires actuels élèvent des poules.

  • https://www.leggett-immo.com/pages/termes
Ville : Dunet
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36310
Coordonnées : 46.472624, 1.290595
Total : 113 888€
Prix d'acquisition : 66 600€
Travaux : 41 960€
Valeur du bien : 108 560€
Frais de notaire : 5 328€
Coût estimé : 5 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6377€/an
Fourchette totale : 414€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 4968€ - 8185€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :569,88 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :49 009 €
Prix d'achat :66 600 €
Décote à l'achat :+17 591€ (+35.9%)
Marge achat-revente :-64 879€ (-132.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 888€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 604,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 523,75€
Coût de l'assurance :9 965,20€
Taxe foncière : 637,67€/an
Soit par mois : 53,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 531,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon d'eau chaude actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire îlot, cabine de douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire, peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 960 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 160€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/chambre = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Mise aux normes électricité et plomberie: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dunet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 377 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 888 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 955 €
Revenus locatifs : +6 377 €
Charges déductibles : -46 955 €
Résultat foncier Année 1 : -40 578 €(Déficit de 40 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 995 €/an
Revenus locatifs : +6 377 €
Charges déductibles : -4 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19178.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 290 €(65% de 66 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 574 €/an
Calcul : 43 290 € × 3,636% = 1 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 377 €46 959 €3 962 €-40 582 €21 400 €19 182 €19 182 €
26 504 €4 895 €3 859 €1 609 €--17 573 €
36 634 €4 788 €3 752 €1 846 €--15 727 €
46 767 €4 677 €3 641 €2 090 €--13 637 €
56 902 €4 562 €3 526 €2 340 €--11 296 €
67 040 €4 443 €3 406 €2 598 €--8 698 €
77 181 €4 319 €3 283 €2 862 €--5 836 €
87 325 €4 191 €3 155 €3 133 €--2 703 €
97 471 €4 059 €3 023 €3 412 €---
107 621 €3 922 €2 886 €3 699 €---
117 773 €3 780 €2 744 €3 993 €---
127 929 €3 633 €2 596 €4 296 €---
138 087 €3 480 €2 444 €4 607 €---
148 249 €3 322 €2 286 €4 926 €---
158 414 €3 159 €2 123 €5 255 €---
168 582 €2 990 €1 953 €5 593 €---
178 754 €2 814 €1 778 €5 940 €---
188 929 €2 633 €1 596 €6 296 €---
199 108 €2 444 €1 408 €6 663 €---
209 290 €2 249 €1 213 €7 040 €---
219 475 €2 048 €1 011 €7 428 €---
229 665 €1 839 €802 €7 826 €---
239 858 €1 622 €586 €8 236 €---
2410 055 €1 398 €361 €8 658 €---
2510 257 €1 165 €129 €9 091 €---
TOTAL204 248 €125 391 €57 524 €78 857 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 339 €-6 420 €+7 759 €
2+1 339 €0 €+1 339 €
3+1 339 €0 €+1 339 €
4+1 339 €0 €+1 339 €
5+1 339 €0 €+1 339 €
6+1 339 €0 €+1 339 €
7+1 339 €0 €+1 339 €
8+1 339 €0 €+1 339 €
9+1 339 €+213 €+1 126 €
10+1 339 €+1 110 €+229 €
11+1 339 €+1 198 €+141 €
12+1 339 €+1 289 €+50 €
13+1 339 €+1 382 €-43 €
14+1 339 €+1 478 €-139 €
15+1 339 €+1 576 €-237 €
16+1 339 €+1 678 €-339 €
17+1 339 €+1 782 €-443 €
18+1 339 €+1 889 €-550 €
19+1 339 €+1 999 €-660 €
20+1 339 €+2 112 €-773 €
21+1 339 €+2 228 €-889 €
22+1 339 €+2 348 €-1 009 €
23+1 339 €+2 471 €-1 132 €
24+1 339 €+2 597 €-1 258 €
25+1 339 €+2 727 €-1 388 €
Total+33 475 €+23 657 €+9 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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