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Maison - 8 pièce(s) - 134 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaultier (36)
Surface134
Coût Total160 679
Loyer Annuel10 480
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 999 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 589,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Benoit Rullaud vous propose: // Saint-Gaultier 36800 // Maison familiale de 134 m² environ avec vue creuse ** Idéale vie intergénérationnelle **

Située dans un environnement paisible, cette maison d'environ 134 m² offre une organisation idéale pour une famille souhaitant concilier autonomie et proximité.

L'entrée se fait par une véranda lumineuse, permettant une vie de plain-pied. La maison est actuellement aménagée en deux espaces distincts :

Premier espace : cuisine, salle à manger, une chambre, WC.

Second espace : cuisine, salon, salle à manger, salle d'eau, WC, deux chambres, un bureau et un point d'eau avec WC.

Chaque chambre bénéficie soit d'une vue sur la rivière Creuse, soit d'une vue sur la cour intérieure.

À l'extérieur, un accès indépendant mène à une chambre spacieuse, idéale pour accueillir famille ou amis en toute intimité.

L'ensemble est complété par une dépendance, un garage, et un terrain entièrement clôturé.

Un bien rare, parfaitement adapté à une vie intergénérationnelle ou à un projet locatif.

Pour tout renseignements ou visites, n'hésitez pas à me contacter, sms acceptés

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 303 et classe CLIMAT F indice 95. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Benoit Rullaud mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chateauroux sous le numéro 535024962, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1804988

Ville : Saint-Gaultier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Total : 160 679
Prix d'acquisition : 78 999
Travaux : 75 360
Valeur du bien : 154 359
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 6.52€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10480€/an
Fourchette totale : 701€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 8417€ - 13049€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 679
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 829,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 480,17
Coût de l'assurance :13 657,72
Taxe foncière : 1 048,01€/an
Soit par mois : 87,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 873,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique F avec indice 303.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement conseillé
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et du score DPE

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 360(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 360
    Isolation combles perdus: 134 m² × 40€/m² = 5360€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Salle de bain complète: 10000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (prix moyen incluant revêtement, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:1 200
    Peinture salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Ventilation - Installation:5 000
    VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (prix moyen incluant installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Gaultier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 660✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - Installation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 480 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 679 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 125
Revenus locatifs : +10 480
Charges déductibles : -82 125
Résultat foncier Année 1 : -71 644(Déficit de 71 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 244
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 765 €/an
Revenus locatifs : +10 480
Charges déductibles : -6 765
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50244.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 999
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 349(65% de 78 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 349 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 48082 1305 175-71 65021 400 €50 250 €50 250 €
210 6906 6305 0354 060--46 189 €
310 9036 4854 8914 419--41 771 €
411 1226 3364 7414 786--36 985 €
511 3446 1814 5875 163--31 822 €
611 5716 0224 4275 549--26 273 €
711 8025 8574 2635 945--20 327 €
812 0385 6874 0926 352--13 976 €
912 2795 5113 9176 768--7 208 €
1012 5255 3293 7357 196--12 €
1112 7755 1413 5477 634---
1213 0314 9483 3538 083---
1313 2914 7473 1538 544---
1413 5574 5402 9469 017---
1513 8284 3272 7329 502---
1614 1054 1062 5119 999---
1714 3873 8782 28310 509---
1814 6753 6422 04811 033---
1914 9683 3981 80411 570---
2015 2673 1471 55212 121---
2115 5732 8871 29312 686---
2215 8842 6181 02413 266---
2316 2022 34174713 861---
2416 5262 05446014 472---
2516 8571 75816415 098---
TOTAL335 680189 69874 480145 98221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 982
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 201-6 420+8 621
2+2 2010+2 201
3+2 2010+2 201
4+2 2010+2 201
5+2 2010+2 201
6+2 2010+2 201
7+2 2010+2 201
8+2 2010+2 201
9+2 2010+2 201
10+2 2010+2 201
11+2 201+2 286-85
12+2 201+2 425-224
13+2 201+2 563-362
14+2 201+2 705-504
15+2 201+2 851-650
16+2 201+3 000-799
17+2 201+3 153-952
18+2 201+3 310-1 109
19+2 201+3 471-1 270
20+2 201+3 636-1 435
21+2 201+3 806-1 605
22+2 201+3 980-1 779
23+2 201+4 158-1 957
24+2 201+4 341-2 140
25+2 201+4 529-2 328
Total+55 025+43 795+11 230
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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