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Vente appartement 4 pièces 75 m² Cluses (74300) - Superimmo

VilleCluses (74)
Surface75m²
Coût Total154 560€
Loyer Annuel11 346€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 520 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

OPPORTUNITÉ : Appartement T4 - Cluses - EWUES ! Proche de toutes commodités, commerces, écoles, bus. A seulement 25 minutes de la frontière Suisse. Il se compose ainsi : Une entrée avec rangement, un séjour lumineux donnant accès au balcon de 6m², une cuisine séparée, 3 chambres lumineuses dont une avec placard intégré et petit balcon, un WC séparé, ainsi qu'une salle de bain. Petit + :

  • Une cave de 20m²
  • Un cellier indépendant sur le même palier
  • Un local vélo
  • Nombreuses places de parking collectives Bonne copropriété sécurisé, pas de proc. en cours, charges de copro 750euros/trimestre. DPE : E Opportunité rare sur le marché ! Plus de photos sur notre site.
Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Total : 154 560€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 31 440€
Valeur du bien : 145 440€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11346€/an
Fourchette totale : 757€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 9080€ - 14178€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 346,77 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 008 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :-62 008€ (-35.2%)
Marge achat-revente :21 448€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 569,14€
Coût de l'assurance :13 524,00€
Taxe foncière : 1 134,61€/an
Soit par mois : 94,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 945,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 440 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 380€
    Parquet flottant: 34 m² × 70€/m² = 2380€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 346 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 560 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 457 €
Revenus locatifs : +11 346 €
Charges déductibles : -41 457 €
Résultat foncier Année 1 : -30 111 €(Déficit de 30 111 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 711 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 017 €/an
Revenus locatifs : +11 346 €
Charges déductibles : -10 017 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8711.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 346 €41 462 €5 347 €-30 116 €21 400 €8 716 €8 716 €
211 573 €9 882 €5 207 €1 691 €--7 026 €
311 804 €9 737 €5 062 €2 067 €--4 958 €
412 041 €9 587 €4 911 €2 453 €--2 505 €
512 281 €9 431 €4 756 €2 850 €---
612 527 €9 270 €4 595 €3 257 €---
712 778 €9 104 €4 428 €3 674 €---
813 033 €8 931 €4 255 €4 102 €---
913 294 €8 752 €4 076 €4 542 €---
1013 560 €8 567 €3 891 €4 993 €---
1113 831 €8 375 €3 699 €5 456 €---
1214 107 €8 176 €3 501 €5 931 €---
1314 390 €7 970 €3 295 €6 419 €---
1414 677 €7 757 €3 082 €6 920 €---
1514 971 €7 537 €2 861 €7 434 €---
1615 270 €7 308 €2 633 €7 962 €---
1715 576 €7 072 €2 396 €8 504 €---
1815 887 €6 827 €2 151 €9 061 €---
1916 205 €6 573 €1 897 €9 632 €---
2016 529 €6 310 €1 635 €10 219 €---
2116 860 €6 038 €1 362 €10 822 €---
2217 197 €5 756 €1 081 €11 441 €---
2317 541 €5 464 €789 €12 076 €---
2417 892 €5 162 €487 €12 729 €---
2518 249 €4 849 €174 €13 400 €---
TOTAL363 418 €225 898 €77 569 €137 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 383 €-6 420 €+8 803 €
2+2 383 €0 €+2 383 €
3+2 383 €0 €+2 383 €
4+2 383 €0 €+2 383 €
5+2 383 €+103 €+2 280 €
6+2 383 €+977 €+1 406 €
7+2 383 €+1 102 €+1 281 €
8+2 383 €+1 231 €+1 152 €
9+2 383 €+1 363 €+1 020 €
10+2 383 €+1 498 €+885 €
11+2 383 €+1 637 €+746 €
12+2 383 €+1 779 €+604 €
13+2 383 €+1 926 €+457 €
14+2 383 €+2 076 €+307 €
15+2 383 €+2 230 €+153 €
16+2 383 €+2 389 €-6 €
17+2 383 €+2 551 €-168 €
18+2 383 €+2 718 €-335 €
19+2 383 €+2 890 €-507 €
20+2 383 €+3 066 €-683 €
21+2 383 €+3 247 €-864 €
22+2 383 €+3 432 €-1 049 €
23+2 383 €+3 623 €-1 240 €
24+2 383 €+3 819 €-1 436 €
25+2 383 €+4 020 €-1 637 €
Total+59 575 €+41 256 €+18 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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