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VENTE A TERME - Maison 4 pièces à Le Blanc

Bien expiré
VilleBlanc (36)
Surface170m²
Coût Total85 800€
Loyer Annuel12 757€
Rentabilité14.87%
Cashflow/mois+505€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 411,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3

VENTE A TERME - Maison 4 pièces à Le Blanc Atypique et charmante maison composée : au rez-de-chaussée séjour avec cuisine ouverte, WC. A l'étage un couloir dessert deux chambres, un dégagement, salle d'eau et WC. Seconde partie de la maison accessible depuis l'extérieur par un escalier du 15ème siècle : seconde cuisine, salle d'eau avec WC et une chambre, offrant un espace supplémentaire idéal pour les invités ou une utilisation polyvalente. Un garage attenant avec atelier, une cave dans la roche ainsi qu'un jardin intérieur avec auvent et terrain en coteau de 350 m2 complètent ce bien de charme et de caractère. Plomberie et sanitaires récents (2025) - porte sécurité à l'entrée avec visiophone. INFORMATIONS VENTE A TERME : Prix de vente : 70 000EUR honoraires partagés (dont 5 150EUR honoraires charge acquéreur)  | rente mensuelle : 430EUR pendant 15 ans (soit 77 400EUR). Pour plus d'informations sur ce bien, contactez l'Agence Blancoise au 02.54.24.00.00. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://agenceblancoise-new.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Blanc
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36300
Coordonnées : 46.632283, 1.061445
Total : 85 800€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 80 200€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12757€/an
Fourchette totale : 835€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 10022€ - 16239€/an
Rentabilité brute :14.87%
Fourchette de rentabilité :11.68% - 18.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :25,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 451,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 233,71€
Coût de l'assurance :7 507,50€
Taxe foncière : 1 275,73€/an
Soit par mois : 106,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 063,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :504,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 757 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 800 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 276 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 690 €
Revenus locatifs : +12 757 €
Charges déductibles : -14 690 €
Résultat foncier Année 1 : -1 933 €(Déficit de 1 933 €)
Imputable sur revenu global : 1 933 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 490 €/an
Revenus locatifs : +12 757 €
Charges déductibles : -4 490 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 267 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 757 €14 693 €2 917 €-1 936 €1 936 €--
213 012 €4 416 €2 840 €8 596 €---
313 273 €4 336 €2 760 €8 936 €---
413 538 €4 254 €2 678 €9 284 €---
513 809 €4 168 €2 592 €9 641 €---
614 085 €4 080 €2 504 €10 005 €---
714 367 €3 988 €2 412 €10 378 €---
814 654 €3 894 €2 318 €10 760 €---
914 947 €3 796 €2 220 €11 151 €---
1015 246 €3 694 €2 118 €11 552 €---
1115 551 €3 589 €2 013 €11 962 €---
1215 862 €3 481 €1 905 €12 381 €---
1316 179 €3 368 €1 792 €12 811 €---
1416 503 €3 252 €1 676 €13 251 €---
1516 833 €3 132 €1 556 €13 701 €---
1617 170 €3 007 €1 431 €14 163 €---
1717 513 €2 878 €1 302 €14 635 €---
1817 863 €2 745 €1 169 €15 119 €---
1918 221 €2 607 €1 030 €15 614 €---
2018 585 €2 464 €888 €16 121 €---
2118 957 €2 316 €740 €16 641 €---
2219 336 €2 162 €586 €17 173 €---
2319 722 €2 004 €428 €17 719 €---
2420 117 €1 840 €264 €18 277 €---
2520 519 €1 670 €94 €18 849 €---
TOTAL408 619 €91 834 €42 234 €316 785 €1 936 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 581 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 679 €-581 €+3 260 €
2+2 679 €+2 579 €+100 €
3+2 679 €+2 681 €-2 €
4+2 679 €+2 785 €-106 €
5+2 679 €+2 892 €-213 €
6+2 679 €+3 002 €-323 €
7+2 679 €+3 113 €-434 €
8+2 679 €+3 228 €-549 €
9+2 679 €+3 345 €-666 €
10+2 679 €+3 466 €-787 €
11+2 679 €+3 588 €-909 €
12+2 679 €+3 714 €-1 035 €
13+2 679 €+3 843 €-1 164 €
14+2 679 €+3 975 €-1 296 €
15+2 679 €+4 110 €-1 431 €
16+2 679 €+4 249 €-1 570 €
17+2 679 €+4 390 €-1 711 €
18+2 679 €+4 536 €-1 857 €
19+2 679 €+4 684 €-2 005 €
20+2 679 €+4 836 €-2 157 €
21+2 679 €+4 992 €-2 313 €
22+2 679 €+5 152 €-2 473 €
23+2 679 €+5 316 €-2 637 €
24+2 679 €+5 483 €-2 804 €
25+2 679 €+5 655 €-2 976 €
Total+66 975 €+95 036 €+-28 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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