Appartement type 3

Bien expiré

VilleNantes (44)

Surface60m²

Coût Total153 390€

Loyer Annuel9 651€

Rentabilité6.29%

Cashflow/mois-268€

Prix : 108 000 €

Surface : 60 m²

Prix au m² : 1 800 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 3

Étage : 6

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement type T3 de 60 m² situé au 6ème et dernier étage, à Nantes dans le quartier Contrie. le balcon orienté sud ouest avec une vue dégagée, offre un cadre de vie agréable avec un environnement verdoyant ! Ascenseur, cave et jardin. Le prix tient compte des travaux de rénovation à prévoir (électricité et rafraichissement) Les frais de coopropriété sont de 177€/mois, chauffage compris! N'hésitez pas me contacter pour tout renseignement.

Ville : Nantes

Département : Loire-Atlantique

Région : Pays de la Loire

Code postal : 44100

Coordonnées : 47.221490, -1.596220

Total : 153 390€

Prix d'acquisition : 108 000€

Travaux : 36 750€

Valeur du bien : 144 750€

Frais de notaire : 8 640€

Coût estimé : 8 640€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 60m²

Loyer prédit : 13.40€/m²/mois

Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois

Loyer total estimé : 804€/mois

Loyer annuel estimé : 9651€/an

Fourchette totale : 607€ - 1066€/mois

Fourchette annuelle : 7281€ - 12792€/an

Rentabilité brute :6.29%

Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.34%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :3 135,16 €/m²

Basé sur :196 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :188 110 €

Prix d'achat :108 000 €

Décote à l'achat :-80 110€ (-42.6%)

Marge achat-revente :34 720€ (18.5%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :153 390€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,38€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :44,74€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 815,12€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 723,00€

Coût de l'assurance :13 421,62€

Taxe foncière : 965,09€/an

Soit par mois : 80,42€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 177,00€/mois

Soit par an : 2 124,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 804,24€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 072,54€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-268,30€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 60 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol

Quantité: 25 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessite remplacement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 750 €(613 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:8 400€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
Menuiseries:8 400€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:8 000€
Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Salon:1 250€
Revêtement sol: 25 m² × 50€ = 1250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Chambres:1 200€
Rafraîchissement revêtement sol: 24 m² × 50€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région, sans ajustement spécifique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an

Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 347 €/an

Base de calcul : Emprunt de 153 390 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 537 €/an

Calcul : 45 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 965 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 124 €/an

Calcul : 177 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 750 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 723 €

Revenus locatifs : +9 651 €

Charges déductibles : -45 723 €

Résultat foncier Année 1 : -36 072 €(Déficit de 36 072 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 14 672 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 973 €/an

Revenus locatifs : +9 651 €

Charges déductibles : -8 973 €

Résultat foncier Années 2+ : 678 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14672.16 € reporté.

Prix d'achat du bien : 108 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 553 €/an

Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 651 €	45 728 €	5 352 €	-36 077 €	21 400 €	14 677 €	14 677 €
2	9 844 €	8 838 €	5 212 €	1 005 €	-	-	13 672 €
3	10 041 €	8 694 €	5 068 €	1 347 €	-	-	12 325 €
4	10 242 €	8 544 €	4 918 €	1 698 €	-	-	10 627 €
5	10 446 €	8 389 €	4 763 €	2 058 €	-	-	8 569 €
6	10 655 €	8 228 €	4 602 €	2 427 €	-	-	6 142 €
7	10 868 €	8 061 €	4 435 €	2 807 €	-	-	3 335 €
8	11 086 €	7 889 €	4 263 €	3 197 €	-	-	138 €
9	11 308 €	7 710 €	4 084 €	3 597 €	-	-	-
10	11 534 €	7 525 €	3 899 €	4 009 €	-	-	-
11	11 764 €	7 333 €	3 707 €	4 431 €	-	-	-
12	12 000 €	7 134 €	3 509 €	4 865 €	-	-	-
13	12 240 €	6 929 €	3 303 €	5 311 €	-	-	-
14	12 484 €	6 716 €	3 090 €	5 769 €	-	-	-
15	12 734 €	6 495 €	2 869 €	6 239 €	-	-	-
16	12 989 €	6 266 €	2 640 €	6 723 €	-	-	-
17	13 249 €	6 029 €	2 403 €	7 220 €	-	-	-
18	13 514 €	5 784 €	2 158 €	7 730 €	-	-	-
19	13 784 €	5 529 €	1 903 €	8 255 €	-	-	-
20	14 059 €	5 266 €	1 640 €	8 794 €	-	-	-
21	14 341 €	4 993 €	1 367 €	9 348 €	-	-	-
22	14 627 €	4 710 €	1 085 €	9 917 €	-	-	-
23	14 920 €	4 418 €	792 €	10 502 €	-	-	-
24	15 218 €	4 114 €	489 €	11 104 €	-	-	-
25	15 523 €	3 800 €	174 €	11 722 €	-	-	-
TOTAL	309 120 €	205 122 €	77 723 €	103 998 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 998 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 027 €	-6 420 €	+8 447 €
2	+2 027 €	0 €	+2 027 €
3	+2 027 €	0 €	+2 027 €
4	+2 027 €	0 €	+2 027 €
5	+2 027 €	0 €	+2 027 €
6	+2 027 €	0 €	+2 027 €
7	+2 027 €	0 €	+2 027 €
8	+2 027 €	0 €	+2 027 €
9	+2 027 €	+1 038 €	+989 €
10	+2 027 €	+1 203 €	+824 €
11	+2 027 €	+1 329 €	+698 €
12	+2 027 €	+1 460 €	+567 €
13	+2 027 €	+1 593 €	+434 €
14	+2 027 €	+1 731 €	+296 €
15	+2 027 €	+1 872 €	+155 €
16	+2 027 €	+2 017 €	+10 €
17	+2 027 €	+2 166 €	-139 €
18	+2 027 €	+2 319 €	-292 €
19	+2 027 €	+2 476 €	-449 €
20	+2 027 €	+2 638 €	-611 €
21	+2 027 €	+2 804 €	-777 €
22	+2 027 €	+2 975 €	-948 €
23	+2 027 €	+3 151 €	-1 124 €
24	+2 027 €	+3 331 €	-1 304 €
25	+2 027 €	+3 517 €	-1 490 €
Total	+50 675 €	+31 199 €	+19 476 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement type 3

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement type 3

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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