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Achat appartement

Bien expiré
VilleVacheresse (74)
Surface124
Coût Total283 100
Loyer Annuel24 095
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+346
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 774,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Lot 1 Spacieux T5 avec grand garage et dépendance Découvrez ce superbe appartement T5 de plus de 100 m², offrant de très beaux volumes et un confort de vie rare dans une bâtisse de caractère. Il se compose de 4 chambres, dont une suite parentale avec dressing, de deux salles de bains, d'un WC séparé, ainsi qu'une pièce supplémentaire idéale pour un débarras ou une autre pièces. Le bien dispose également d'un grand garage de plus de 40 m² et de places de stationnement privatives. Un bien idéal pour une grande famille ou ceux qui recherchent de l'espace et du cachet Actuellement loué Prix : 220000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par Théo LE PENNEC EI, agent commercial (RSAC 908281769)

Ville : Vacheresse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74360
Coordonnées : 46.325527, 6.673468
Total : 283 100
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 45 500
Valeur du bien : 265 500
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124
Loyer prédit : 16.19€/m²/mois
Fourchette : 12.06€ - 21.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 2008€/mois
Loyer annuel estimé : 24095€/an
Fourchette totale : 1496€ - 2695€/mois
Fourchette annuelle : 17952€ - 32340€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 381,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 461,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 226,46
Coût de l'assurance :24 063,50
Taxe foncière : 2 409,52€/an
Soit par mois : 200,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 007,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 662,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :345,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, meuble vasque, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 meuble vasque
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessitant des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 680
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 680€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 200
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1 baignoire × 1 500€ = 1 500€, Meuble vasque: 1 meuble × 800€ = 800€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vacheresse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 095 €/an
Calcul : 2 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 100 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 963 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 981
Revenus locatifs : +24 095
Charges déductibles : -57 981
Résultat foncier Année 1 : -33 886(Déficit de 33 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 486
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 481 €/an
Revenus locatifs : +24 095
Charges déductibles : -12 481
Résultat foncier Années 2+ : 11 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12486.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 09557 9909 118-33 89521 400 €12 495 €12 495 €
224 57712 2448 87212 333--162 €
325 06911 9898 61713 080---
425 57011 7268 35413 844---
526 08111 4548 08214 628---
626 60311 1737 80115 431---
727 13510 8827 51016 253---
827 67810 5827 21017 095---
928 23110 2736 90017 959---
1028 7969 9526 58018 844---
1129 3729 6226 25019 750---
1229 9599 2805 90820 679---
1330 5598 9275 55521 631---
1431 1708 5635 19122 607---
1531 7938 1864 81423 607---
1632 4297 7974 42524 632---
1733 0787 3954 02325 683---
1833 7396 9803 60726 760---
1934 4146 5513 17827 863---
2035 1026 1072 73528 995---
2135 8045 6492 27730 155---
2236 5205 1761 80431 344---
2337 2514 6881 31532 563---
2437 9964 18381133 813---
2538 7563 66128935 095---
TOTAL771 777261 028131 226510 74921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 510 749
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 060-6 420+11 480
2+5 0600+5 060
3+5 060+3 875+1 185
4+5 060+4 153+907
5+5 060+4 388+672
6+5 060+4 629+431
7+5 060+4 876+184
8+5 060+5 129-69
9+5 060+5 388-328
10+5 060+5 653-593
11+5 060+5 925-865
12+5 060+6 204-1 144
13+5 060+6 489-1 429
14+5 060+6 782-1 722
15+5 060+7 082-2 022
16+5 060+7 390-2 330
17+5 060+7 705-2 645
18+5 060+8 028-2 968
19+5 060+8 359-3 299
20+5 060+8 698-3 638
21+5 060+9 046-3 986
22+5 060+9 403-4 343
23+5 060+9 769-4 709
24+5 060+10 144-5 084
25+5 060+10 528-5 468
Total+126 500+153 225+-26 725
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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