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Appartement 4 pièces 100 m²

VilleMontargis (45)
Surface100m²
Coût Total165 709€
Loyer Annuel11 826€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 990 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 299,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 100 m²

Au pied des commodités, cet appartement vous séduira par sa situation et sa luminosité ! Situé au 1er étage/2, les 100 m2 sont distribués en une vaste pièce de vie de 49.50 m2 baignée de lumière grâce à ses 4 fenêtres avec une cuisine aménagée&équipée , puis un dégagement vous conduira à 2 grandes chambres de 21 et 16 m2 exposées sud, une salle d'eau avec douche à l'italienne, wc et enfin un débarras. Bonne performance énergétique - faibles charges de copropriété - CATHERINE MAUDUIT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 2018AC00098 - ORLEANS.

Surface : 100 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Procédure en cours Nombre de lots : 6 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/04/2026

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 890 € et 2 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.994923, 2.736174
Total : 165 709€
Prix d'acquisition : 129 990€
Travaux : 25 320€
Valeur du bien : 155 310€
Frais de notaire : 10 399€
Coût estimé : 10 399€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 12.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11826€/an
Fourchette totale : 797€ - 1218€/mois
Fourchette annuelle : 9570€ - 14614€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 403,42 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 342 €
Prix d'achat :129 990 €
Décote à l'achat :-10 352€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-25 367€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 709€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 164,49€
Coût de l'assurance :14 499,54€
Taxe foncière : 1 182,59€/an
Soit par mois : 98,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification de l'état du chauffe-eau et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 320 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 100 m² à 10 000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 13000€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres à 1300€ chacune + Main d'œuvre: 2000€ = 5200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau à 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 3000€
  • Cuisine - Peinture:650€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 50€ = 350€
  • Salle de bain - Peinture:350€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 50€ = 200€
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: -120€ (réduction pour 2 chambres) = 600€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 826 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 709 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 810 €
Revenus locatifs : +11 826 €
Charges déductibles : -32 810 €
Résultat foncier Année 1 : -20 984 €(Déficit de 20 984 €)
Imputable sur revenu global : 20 984 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 490 €/an
Revenus locatifs : +11 826 €
Charges déductibles : -7 490 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 336 €/an
Prix d'achat du bien : 129 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 494 €(65% de 129 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 494 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 826 €32 815 €5 733 €-20 989 €20 989 €--
212 062 €7 345 €5 582 €4 718 €---
312 304 €7 189 €5 427 €5 114 €---
412 550 €7 028 €5 266 €5 521 €---
512 801 €6 862 €5 099 €5 939 €---
613 057 €6 689 €4 926 €6 368 €---
713 318 €6 510 €4 747 €6 808 €---
813 584 €6 325 €4 562 €7 260 €---
913 856 €6 133 €4 370 €7 723 €---
1014 133 €5 934 €4 172 €8 199 €---
1114 416 €5 729 €3 966 €8 687 €---
1214 704 €5 516 €3 753 €9 188 €---
1314 998 €5 295 €3 532 €9 703 €---
1415 298 €5 067 €3 304 €10 231 €---
1515 604 €4 830 €3 068 €10 774 €---
1615 916 €4 585 €2 823 €11 331 €---
1716 234 €4 331 €2 569 €11 903 €---
1816 559 €4 069 €2 306 €12 490 €---
1916 890 €3 797 €2 034 €13 094 €---
2017 228 €3 515 €1 752 €13 713 €---
2117 573 €3 223 €1 461 €14 349 €---
2217 924 €2 921 €1 159 €15 003 €---
2318 283 €2 608 €846 €15 674 €---
2418 648 €2 284 €522 €16 364 €---
2519 021 €1 949 €186 €17 073 €---
TOTAL378 789 €152 549 €83 164 €226 240 €20 989 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 297 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 483 €-6 297 €+8 780 €
2+2 483 €+1 415 €+1 068 €
3+2 483 €+1 534 €+949 €
4+2 483 €+1 656 €+827 €
5+2 483 €+1 782 €+701 €
6+2 483 €+1 910 €+573 €
7+2 483 €+2 042 €+441 €
8+2 483 €+2 178 €+305 €
9+2 483 €+2 317 €+166 €
10+2 483 €+2 460 €+23 €
11+2 483 €+2 606 €-123 €
12+2 483 €+2 757 €-274 €
13+2 483 €+2 911 €-428 €
14+2 483 €+3 069 €-586 €
15+2 483 €+3 232 €-749 €
16+2 483 €+3 399 €-916 €
17+2 483 €+3 571 €-1 088 €
18+2 483 €+3 747 €-1 264 €
19+2 483 €+3 928 €-1 445 €
20+2 483 €+4 114 €-1 631 €
21+2 483 €+4 305 €-1 822 €
22+2 483 €+4 501 €-2 018 €
23+2 483 €+4 702 €-2 219 €
24+2 483 €+4 909 €-2 426 €
25+2 483 €+5 122 €-2 639 €
Total+62 075 €+67 872 €+-5 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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