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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface118m²
Coût Total267 784€
Loyer Annuel16 433€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-470€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 800 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 693,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Les clefs de l'immobilier vous propose au 2ème étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement familial de 5 pièces offrant de beaux volumes et une agréable luminosité.

Il se compose d'une pièce de vie spacieuse d'environ 38 m² exposée plein sud, idéale pour profiter de la lumière naturelle tout au long de la journée, de 4 chambres dont une suite parentale, une cuisine indépendante aménagée et équipée, deux placards de rangement, un cellier, un wc. Vous bénéficierez également de deux grands balcons, parfaits pour vos moments de détente en extérieur.

Un bien confortable et fonctionnel prêt à vous accueillir. À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : L'agence Les Clefs de L'Immobilier vous propose cet appartement à Reims, contactez nous ou sur Copropriété de 49 lots - dont 25 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3880.28 euros. Alexandre PELAMOURGUE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 888152113 - REIMS.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.249522, 4.062710
Total : 267 784€
Prix d'acquisition : 199 800€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 251 800€
Frais de notaire : 15 984€
Coût estimé : 15 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16433€/an
Fourchette totale : 1061€ - 1768€/mois
Fourchette annuelle : 12727€ - 21218€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 277,51 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 746 €
Prix d'achat :199 800 €
Décote à l'achat :-68 946€ (-25.7%)
Marge achat-revente :962€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 784€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 312,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :66,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 378,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 827,60€
Coût de l'assurance :20 083,80€
Taxe foncière : 1 643,28€/an
Soit par mois : 136,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 323,36€/mois
Soit par an : 3 880,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 369,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 839,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-469,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 1300€ = 15600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 433 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 784 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 880 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 050 €
Revenus locatifs : +16 433 €
Charges déductibles : -67 050 €
Résultat foncier Année 1 : -50 617 €(Déficit de 50 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 050 €/an
Revenus locatifs : +16 433 €
Charges déductibles : -15 050 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29217.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 870 €(65% de 199 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 723 €/an
Calcul : 129 870 € × 3,636% = 4 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 433 €67 058 €8 731 €-50 626 €21 400 €29 226 €29 226 €
216 761 €14 823 €8 496 €1 938 €--27 287 €
317 097 €14 581 €8 254 €2 516 €--24 771 €
417 439 €14 330 €8 003 €3 109 €--21 662 €
517 787 €14 070 €7 743 €3 717 €--17 945 €
618 143 €13 802 €7 475 €4 341 €--13 604 €
718 506 €13 525 €7 198 €4 981 €--8 623 €
818 876 €13 239 €6 912 €5 637 €--2 986 €
919 254 €12 943 €6 616 €6 311 €---
1019 639 €12 637 €6 310 €7 002 €---
1120 032 €12 321 €5 994 €7 711 €---
1220 432 €11 994 €5 667 €8 438 €---
1320 841 €11 657 €5 330 €9 184 €---
1421 258 €11 308 €4 981 €9 950 €---
1521 683 €10 947 €4 620 €10 736 €---
1622 116 €10 574 €4 247 €11 542 €---
1722 559 €10 189 €3 862 €12 370 €---
1823 010 €9 791 €3 464 €13 219 €---
1923 470 €9 380 €3 053 €14 091 €---
2023 940 €8 954 €2 627 €14 985 €---
2124 418 €8 515 €2 188 €15 903 €---
2224 907 €8 061 €1 734 €16 846 €---
2325 405 €7 591 €1 264 €17 813 €---
2425 913 €7 106 €779 €18 807 €---
2526 431 €6 605 €278 €19 826 €---
TOTAL526 349 €336 002 €125 828 €190 347 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 451 €-6 420 €+9 871 €
2+3 451 €0 €+3 451 €
3+3 451 €0 €+3 451 €
4+3 451 €0 €+3 451 €
5+3 451 €0 €+3 451 €
6+3 451 €0 €+3 451 €
7+3 451 €0 €+3 451 €
8+3 451 €0 €+3 451 €
9+3 451 €+998 €+2 453 €
10+3 451 €+2 101 €+1 350 €
11+3 451 €+2 313 €+1 138 €
12+3 451 €+2 531 €+920 €
13+3 451 €+2 755 €+696 €
14+3 451 €+2 985 €+466 €
15+3 451 €+3 221 €+230 €
16+3 451 €+3 463 €-12 €
17+3 451 €+3 711 €-260 €
18+3 451 €+3 966 €-515 €
19+3 451 €+4 227 €-776 €
20+3 451 €+4 496 €-1 045 €
21+3 451 €+4 771 €-1 320 €
22+3 451 €+5 054 €-1 603 €
23+3 451 €+5 344 €-1 893 €
24+3 451 €+5 642 €-2 191 €
25+3 451 €+5 948 €-2 497 €
Total+86 275 €+57 104 €+29 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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