Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleGausson (22)
Surface109m²
Coût Total144 283€
Loyer Annuel9 190€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 040 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 780,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Toilettes dans la salle de bains

Belle maison en pierres, indépendante, élevée sur cave et comprenant en Rez de chaussée une cuisine, cellier/buanderie, salle, salon cheminée, wc ; premier étage de deux grandes chambres, salle de bains et wc ; grenier au-dessus. Dépendance à usage de garage et atelier/débarras. Jardin de 572 m2.

Ville : Gausson
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Coordonnées : 48.291817, -2.772449
Total : 144 283€
Prix d'acquisition : 85 040€
Travaux : 52 440€
Valeur du bien : 137 480€
Frais de notaire : 6 803€
Coût estimé : 6 803€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9190€/an
Fourchette totale : 611€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7330€ - 11522€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 180,16 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :128 637 €
Prix d'achat :85 040 €
Décote à l'achat :-43 597€ (-33.9%)
Marge achat-revente :-15 646€ (-12.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 283€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 796,37€
Coût de l'assurance :12 624,76€
Taxe foncière : 918,99€/an
Soit par mois : 76,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 440 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:6 540€
    Isolation des combles: 109 m² × 60€/m² = 6540€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement des fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gausson (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 190 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 283 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 564 €
Revenus locatifs : +9 190 €
Charges déductibles : -58 564 €
Résultat foncier Année 1 : -49 374 €(Déficit de 49 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 124 €/an
Revenus locatifs : +9 190 €
Charges déductibles : -6 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27973.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 040 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 276 €(65% de 85 040 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 010 €/an
Calcul : 55 276 € × 3,636% = 2 010 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 190 €58 569 €4 705 €-49 379 €21 400 €27 979 €27 979 €
29 374 €6 002 €4 578 €3 372 €--24 607 €
39 561 €5 871 €4 447 €3 690 €--20 917 €
49 752 €5 736 €4 312 €4 017 €--16 900 €
59 947 €5 596 €4 172 €4 351 €--12 549 €
610 146 €5 452 €4 028 €4 695 €--7 854 €
710 349 €5 302 €3 878 €5 047 €--2 807 €
810 556 €5 148 €3 724 €5 408 €---
910 767 €4 989 €3 565 €5 779 €---
1010 983 €4 824 €3 400 €6 159 €---
1111 202 €4 654 €3 230 €6 549 €---
1211 427 €4 478 €3 054 €6 949 €---
1311 655 €4 296 €2 872 €7 359 €---
1411 888 €4 108 €2 684 €7 781 €---
1512 126 €3 913 €2 489 €8 213 €---
1612 368 €3 713 €2 289 €8 656 €---
1712 616 €3 505 €2 081 €9 111 €---
1812 868 €3 290 €1 866 €9 578 €---
1913 125 €3 069 €1 645 €10 057 €---
2013 388 €2 840 €1 416 €10 548 €---
2113 656 €2 603 €1 179 €11 053 €---
2213 929 €2 358 €934 €11 571 €---
2314 207 €2 105 €681 €12 102 €---
2414 492 €1 844 €420 €12 648 €---
2514 781 €1 574 €150 €13 208 €---
TOTAL294 356 €155 836 €67 796 €138 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930 €-6 420 €+8 350 €
2+1 930 €0 €+1 930 €
3+1 930 €0 €+1 930 €
4+1 930 €0 €+1 930 €
5+1 930 €0 €+1 930 €
6+1 930 €0 €+1 930 €
7+1 930 €0 €+1 930 €
8+1 930 €+780 €+1 150 €
9+1 930 €+1 734 €+196 €
10+1 930 €+1 848 €+82 €
11+1 930 €+1 965 €-35 €
12+1 930 €+2 085 €-155 €
13+1 930 €+2 208 €-278 €
14+1 930 €+2 334 €-404 €
15+1 930 €+2 464 €-534 €
16+1 930 €+2 597 €-667 €
17+1 930 €+2 733 €-803 €
18+1 930 €+2 873 €-943 €
19+1 930 €+3 017 €-1 087 €
20+1 930 €+3 165 €-1 235 €
21+1 930 €+3 316 €-1 386 €
22+1 930 €+3 471 €-1 541 €
23+1 930 €+3 631 €-1 701 €
24+1 930 €+3 794 €-1 864 €
25+1 930 €+3 962 €-2 032 €
Total+48 250 €+41 556 €+6 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →