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Appartement grand F3 sans travaux

VilleBelfort (90)
Surface62m²
Coût Total87 500€
Loyer Annuel6 808€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 645,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de type F3 de 62 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages à Belfort. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée. Il bénéficie d'un balcon.

  • Très bon état général
  • 1 salle de bain
  • Cuisine équipée
  • Balcon L'appartement est situé dans un quartier calme. Chauffage non renseigné. Classe énergie et classe climat non renseignées. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. RENOVER RÉCEMMENT, SANS TRAVAUX !!!
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.632270, 6.844060
Total : 87 500€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 84 300€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 567€/mois
Loyer annuel estimé : 6808€/an
Fourchette totale : 442€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5303€ - 8741€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :797,73 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 459 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-9 459€ (-19.1%)
Marge achat-revente :-38 041€ (-76.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 452,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 698,02€
Coût de l'assurance :7 656,25€
Taxe foncière : 680,80€/an
Soit par mois : 56,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine sans photo, nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la salle de bain, incluant le remplacement de la baignoire et du lavabo si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Calcul : 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 111 €
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -48 111 €
Résultat foncier Année 1 : -41 303 €(Déficit de 41 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 811 €/an
Revenus locatifs : +6 808 €
Charges déductibles : -3 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19903.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 808 €48 114 €2 827 €-41 306 €21 400 €19 906 €19 906 €
26 944 €3 738 €2 751 €3 207 €--16 699 €
37 083 €3 659 €2 672 €3 424 €--13 275 €
47 225 €3 577 €2 590 €3 648 €--9 628 €
57 369 €3 493 €2 506 €3 876 €--5 751 €
67 517 €3 406 €2 419 €4 111 €--1 641 €
77 667 €3 316 €2 329 €4 351 €---
87 820 €3 223 €2 236 €4 597 €---
97 977 €3 127 €2 140 €4 850 €---
108 136 €3 028 €2 041 €5 108 €---
118 299 €2 925 €1 938 €5 373 €---
128 465 €2 820 €1 832 €5 645 €---
138 634 €2 710 €1 723 €5 924 €---
148 807 €2 597 €1 610 €6 210 €---
158 983 €2 480 €1 493 €6 503 €---
169 163 €2 360 €1 373 €6 803 €---
179 346 €2 235 €1 248 €7 111 €---
189 533 €2 106 €1 119 €7 427 €---
199 724 €1 973 €986 €7 750 €---
209 918 €1 836 €849 €8 082 €---
2110 116 €1 694 €707 €8 423 €---
2210 319 €1 547 €560 €8 772 €---
2310 525 €1 395 €408 €9 130 €---
2410 736 €1 239 €252 €9 497 €---
2510 950 €1 077 €90 €9 874 €---
TOTAL218 062 €109 674 €40 698 €108 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430 €-6 420 €+7 850 €
2+1 430 €0 €+1 430 €
3+1 430 €0 €+1 430 €
4+1 430 €0 €+1 430 €
5+1 430 €0 €+1 430 €
6+1 430 €0 €+1 430 €
7+1 430 €+813 €+617 €
8+1 430 €+1 379 €+51 €
9+1 430 €+1 455 €-25 €
10+1 430 €+1 532 €-102 €
11+1 430 €+1 612 €-182 €
12+1 430 €+1 694 €-264 €
13+1 430 €+1 777 €-347 €
14+1 430 €+1 863 €-433 €
15+1 430 €+1 951 €-521 €
16+1 430 €+2 041 €-611 €
17+1 430 €+2 133 €-703 €
18+1 430 €+2 228 €-798 €
19+1 430 €+2 325 €-895 €
20+1 430 €+2 425 €-995 €
21+1 430 €+2 527 €-1 097 €
22+1 430 €+2 632 €-1 202 €
23+1 430 €+2 739 €-1 309 €
24+1 430 €+2 849 €-1 419 €
25+1 430 €+2 962 €-1 532 €
Total+35 750 €+32 516 €+3 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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