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Appartement 3 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface51m²
Coût Total88 500€
Loyer Annuel5 192€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-586€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 078,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 51 m²

Appartement situé à deux pas du centre ville, composé d'une cuisine, salon, deux chambre, salle de douche et wc. Actuellement loué 505 euros cc

Surface : 51 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/07/2024

Consommation énergie primaire : 251 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 132 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 470 € et 2 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 47.003270, 3.172534
Total : 88 500€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 84 100€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5192€/an
Fourchette totale : 338€ - 554€/mois
Fourchette annuelle : 4053€ - 6651€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :945,48 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 219 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+6 781€ (+14.1%)
Marge achat-revente :-40 281€ (-83.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 470,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 843,11€
Coût de l'assurance :7 743,75€
Taxe foncière : 519,21€/an
Soit par mois : 43,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 505,00€/mois
Soit par an : 6 060,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 432,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-585,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 51 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Plomberie cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 192 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 519 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 060 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 074 €
Revenus locatifs : +5 192 €
Charges déductibles : -39 074 €
Résultat foncier Année 1 : -33 882 €(Déficit de 33 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 974 €/an
Revenus locatifs : +5 192 €
Charges déductibles : -9 974 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 782 €/an(Déficit de 4 782 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12481.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 192 €39 077 €3 088 €-33 885 €21 400 €12 485 €12 485 €
25 296 €9 896 €3 007 €-4 600 €4 600 €-12 485 €
35 402 €9 813 €2 924 €-4 411 €4 411 €-12 485 €
45 510 €9 726 €2 837 €-4 217 €4 217 €-12 485 €
55 620 €9 637 €2 748 €-4 017 €4 017 €-12 485 €
65 732 €9 544 €2 655 €-3 812 €3 812 €-12 485 €
75 847 €9 448 €2 559 €-3 601 €3 601 €-12 485 €
85 964 €9 348 €2 459 €-3 384 €3 384 €-12 485 €
96 083 €9 245 €2 356 €-3 162 €3 162 €-12 485 €
106 205 €9 139 €2 250 €-2 933 €2 933 €-12 485 €
116 329 €9 028 €2 139 €-2 699 €2 699 €-12 485 €
126 456 €8 913 €2 024 €-2 458 €2 458 €--
136 585 €8 795 €1 906 €-2 210 €2 210 €--
146 717 €8 672 €1 783 €-1 955 €1 955 €--
156 851 €8 544 €1 655 €-1 693 €1 693 €--
166 988 €8 412 €1 523 €-1 424 €1 424 €--
177 128 €8 275 €1 386 €-1 148 €1 148 €--
187 270 €8 134 €1 245 €-864 €864 €--
197 416 €7 987 €1 098 €-572 €572 €--
207 564 €7 835 €946 €-271 €271 €--
217 715 €7 678 €789 €37 €---
227 869 €7 515 €626 €355 €---
238 027 €7 346 €457 €681 €---
248 187 €7 171 €282 €1 017 €---
258 351 €6 990 €101 €1 362 €---
TOTAL166 305 €246 167 €44 843 €-79 863 €70 829 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 21 249 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -79 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 090 €-6 420 €+7 510 €
2+1 090 €-1 380 €+2 470 €
3+1 090 €-1 323 €+2 413 €
4+1 090 €-1 265 €+2 355 €
5+1 090 €-1 205 €+2 295 €
6+1 090 €-1 143 €+2 233 €
7+1 090 €-1 080 €+2 170 €
8+1 090 €-1 015 €+2 105 €
9+1 090 €-949 €+2 039 €
10+1 090 €-880 €+1 970 €
11+1 090 €-810 €+1 900 €
12+1 090 €-737 €+1 827 €
13+1 090 €-663 €+1 753 €
14+1 090 €-586 €+1 676 €
15+1 090 €-508 €+1 598 €
16+1 090 €-427 €+1 517 €
17+1 090 €-344 €+1 434 €
18+1 090 €-259 €+1 349 €
19+1 090 €-171 €+1 261 €
20+1 090 €-81 €+1 171 €
21+1 090 €+11 €+1 079 €
22+1 090 €+106 €+984 €
23+1 090 €+204 €+886 €
24+1 090 €+305 €+785 €
25+1 090 €+408 €+682 €
Total+27 250 €-20 213 €+47 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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