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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePlessis-Trévise (94)
Surface70m²
Coût Total233 920€
Loyer Annuel14 369€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 26,5 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

Jeunes couples - primo accédants - familles : cet appartement de 70m2 est fait pour vous ! Résidence des Chênes - appartement actuellement en cours de rénovation

Ce F3 / F4 comprend : une entrée sur couloir 2 chambres dont une avec placard intégré cuisine agréable pièce de vie lumineuse avec possibilité d'aménagement d'une 3ème chambre (actuellement salon séjour de plus de 25m2) salle de bain cagibi

Cave + emplacement parking aérien privatif

Si vous voulez en savoir sur ce bien ou sur les travaux en cours, n'hésitez pas ! Appelez dès maintenant Corinne Léonides A bientôt ! -- Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv. fr

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial. Contactez Corinne LEONIDES N° RSAC : 914 380 779 MEAUX

Ville : Plessis-Trévise
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94420
Coordonnées : 48.809653, 2.571927
Total : 233 920€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 220 400€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 17.11€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1197€/mois
Loyer annuel estimé : 14369€/an
Fourchette totale : 998€ - 1437€/mois
Fourchette annuelle : 11974€ - 17243€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 239,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 397,60€
Coût de l'assurance :20 468,00€
Taxe foncière : 1 436,90€/an
Soit par mois : 119,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 197,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 359,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plessis-Trévise (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 197 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 369 €/an
Calcul : 1 197 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 819 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 740 €
Revenus locatifs : +14 369 €
Charges déductibles : -61 740 €
Résultat foncier Année 1 : -47 371 €(Déficit de 47 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 971 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 340 €/an
Revenus locatifs : +14 369 €
Charges déductibles : -10 340 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25971.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 369 €61 748 €8 092 €-47 379 €21 400 €25 979 €25 979 €
214 656 €10 136 €7 880 €4 521 €--21 458 €
314 949 €9 916 €7 661 €5 033 €--16 425 €
415 248 €9 689 €7 433 €5 560 €--10 866 €
515 553 €9 453 €7 198 €6 100 €--4 766 €
615 864 €9 210 €6 954 €6 655 €---
716 182 €8 957 €6 702 €7 225 €---
816 505 €8 696 €6 440 €7 810 €---
916 836 €8 425 €6 169 €8 411 €---
1017 172 €8 145 €5 889 €9 028 €---
1117 516 €7 854 €5 599 €9 661 €---
1217 866 €7 554 €5 298 €10 312 €---
1318 223 €7 242 €4 987 €10 981 €---
1418 588 €6 920 €4 664 €11 668 €---
1518 960 €6 586 €4 330 €12 374 €---
1619 339 €6 240 €3 984 €13 099 €---
1719 726 €5 882 €3 626 €13 844 €---
1820 120 €5 511 €3 255 €14 609 €---
1920 522 €5 127 €2 871 €15 395 €---
2020 933 €4 729 €2 474 €16 204 €---
2121 352 €4 318 €2 062 €17 034 €---
2221 779 €3 891 €1 635 €17 887 €---
2322 214 €3 449 €1 194 €18 765 €---
2422 658 €2 992 €736 €19 666 €---
2523 112 €2 518 €263 €20 593 €---
TOTAL460 242 €225 188 €117 398 €235 054 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 017 €-6 420 €+9 437 €
2+3 017 €0 €+3 017 €
3+3 017 €0 €+3 017 €
4+3 017 €0 €+3 017 €
5+3 017 €0 €+3 017 €
6+3 017 €+567 €+2 450 €
7+3 017 €+2 167 €+850 €
8+3 017 €+2 343 €+674 €
9+3 017 €+2 523 €+494 €
10+3 017 €+2 708 €+309 €
11+3 017 €+2 898 €+119 €
12+3 017 €+3 094 €-77 €
13+3 017 €+3 294 €-277 €
14+3 017 €+3 500 €-483 €
15+3 017 €+3 712 €-695 €
16+3 017 €+3 930 €-913 €
17+3 017 €+4 153 €-1 136 €
18+3 017 €+4 383 €-1 366 €
19+3 017 €+4 619 €-1 602 €
20+3 017 €+4 861 €-1 844 €
21+3 017 €+5 110 €-2 093 €
22+3 017 €+5 366 €-2 349 €
23+3 017 €+5 629 €-2 612 €
24+3 017 €+5 900 €-2 883 €
25+3 017 €+6 178 €-3 161 €
Total+75 425 €+70 516 €+4 909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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