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Maison à vendre

VilleTulle (19)
Surface143m²
Coût Total111 560€
Loyer Annuel14 849€
Rentabilité13.31%
Cashflow/mois+526€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 685,31 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Terrasse, calme, Exposition sud-ouest

Sur les hauteurs de Tulle, au calme d'une impasse, découvrez cette maison familiale de 143 m² aux beaux volumes. Elle offre une pièce de vie lumineuse exposée Sud-Ouest, une cuisine sur grande terrasse et 6 chambres. Un très grand garage et un jardin attenant complètent ce bien lumineux à fort potentiel. À visiter sans tarder ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273877, 1.752757
Total : 111 560€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 5 720€
Valeur du bien : 103 720€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14849€/an
Fourchette totale : 974€ - 1573€/mois
Fourchette annuelle : 11684€ - 18870€/an
Rentabilité brute :13.31%
Fourchette de rentabilité :10.47% - 16.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 061,73 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 828 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-53 828€ (-35.5%)
Marge achat-revente :40 268€ (26.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :32,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 588,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 092,57€
Coût de l'assurance :9 761,50€
Taxe foncière : 1 484,85€/an
Soit par mois : 123,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 237,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :525,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 720 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 720€
    Isolation des combles: 143 m² × 40€/m² = 5720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 720€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 720€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 849 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 396 €
Revenus locatifs : +14 849 €
Charges déductibles : -11 396 €
Résultat foncier Année 1 : 3 453 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 676 €/an
Revenus locatifs : +14 849 €
Charges déductibles : -5 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 173 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 849 €11 399 €3 804 €3 449 €---
215 145 €5 579 €3 704 €9 567 €---
315 448 €5 475 €3 600 €9 973 €---
415 757 €5 368 €3 492 €10 390 €---
516 073 €5 256 €3 381 €10 816 €---
616 394 €5 141 €3 266 €11 253 €---
716 722 €5 022 €3 147 €11 700 €---
817 056 €4 899 €3 023 €12 158 €---
917 397 €4 771 €2 896 €12 627 €---
1017 745 €4 639 €2 763 €13 107 €---
1118 100 €4 502 €2 627 €13 598 €---
1218 462 €4 360 €2 485 €14 102 €---
1318 832 €4 214 €2 338 €14 618 €---
1419 208 €4 062 €2 187 €15 146 €---
1519 592 €3 905 €2 030 €15 687 €---
1619 984 €3 743 €1 867 €16 242 €---
1720 384 €3 574 €1 699 €16 809 €---
1820 792 €3 400 €1 525 €17 391 €---
1921 207 €3 220 €1 345 €17 987 €---
2021 631 €3 034 €1 158 €18 598 €---
2122 064 €2 841 €965 €19 224 €---
2222 505 €2 641 €765 €19 865 €---
2322 956 €2 434 €559 €20 522 €---
2423 415 €2 220 €344 €21 195 €---
2523 883 €1 998 €123 €21 885 €---
TOTAL475 602 €107 695 €55 093 €367 907 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 907 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 118 €+1 035 €+2 083 €
2+3 118 €+2 870 €+248 €
3+3 118 €+2 992 €+126 €
4+3 118 €+3 117 €+1 €
5+3 118 €+3 245 €-127 €
6+3 118 €+3 376 €-258 €
7+3 118 €+3 510 €-392 €
8+3 118 €+3 647 €-529 €
9+3 118 €+3 788 €-670 €
10+3 118 €+3 932 €-814 €
11+3 118 €+4 079 €-961 €
12+3 118 €+4 231 €-1 113 €
13+3 118 €+4 385 €-1 267 €
14+3 118 €+4 544 €-1 426 €
15+3 118 €+4 706 €-1 588 €
16+3 118 €+4 872 €-1 754 €
17+3 118 €+5 043 €-1 925 €
18+3 118 €+5 217 €-2 099 €
19+3 118 €+5 396 €-2 278 €
20+3 118 €+5 579 €-2 461 €
21+3 118 €+5 767 €-2 649 €
22+3 118 €+5 959 €-2 841 €
23+3 118 €+6 156 €-3 038 €
24+3 118 €+6 358 €-3 240 €
25+3 118 €+6 565 €-3 447 €
Total+77 950 €+110 372 €+-32 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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