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Maison à vendre

VilleRouvres-en-Xaintois (88)
Surface137m²
Coût Total213 080€
Loyer Annuel11 051€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 941,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 6 parkings: 3 boxs de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, calme, Exposition sud-est, Alarme, Pas de balcon

TL9266 Située dans le charmant village de Rouvres-en-Xaintois, cette ancienne ferme datant de 1880 vous séduira par son authenticité et ses beaux volumes. D'une superficie habitable de 137 m², cette maison de campagne à rénover offre :

4 chambres spacieuses

2 salles de bains

Une cuisine

Un salon convivial

Un grenier aménageable d'environ 100 m², offrant un fort potentiel d'agrandissement

Une cave

À l'extérieur, vous bénéficierez également de 3 garages annexes d'environ 25 m² chacun, idéals pour véhicules, atelier ou espace de stockage. Cette propriété allie charme de l'ancien et nombreuses possibilités d'aménagement, idéale pour une résidence principale ou secondaire au calme de la campagne. Travaux à prévoir Chauffage Fioul DPE F Prix : 129 000€

Ville : Rouvres-en-Xaintois
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.302579, 6.016923
Total : 213 080€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 73 760€
Valeur du bien : 202 760€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.72€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11051€/an
Fourchette totale : 717€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 8605€ - 14193€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :839,76 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :115 046 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+13 954€ (+12.1%)
Marge achat-revente :-98 034€ (-85.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :62,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 131,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 624,69€
Coût de l'assurance :18 644,50€
Taxe foncière : 1 105,12€/an
Soit par mois : 92,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct mais nécessitant des améliorations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 760 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 960€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 80€/m² = 10960€, Main d'œuvre: 90€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 700€
  • Ventilation - Installation VMC:8 500€
    Installation VMC double flux: 1 système = 8500€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - Installation VMC
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 051 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 080 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 018 €
Revenus locatifs : +11 051 €
Charges déductibles : -83 018 €
Résultat foncier Année 1 : -71 966 €(Déficit de 71 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 258 €/an
Revenus locatifs : +11 051 €
Charges déductibles : -9 258 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50566.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 051 €83 025 €7 414 €-71 973 €21 400 €50 573 €50 573 €
211 272 €9 071 €7 220 €2 201 €--48 372 €
311 498 €8 870 €7 019 €2 627 €--45 744 €
411 728 €8 662 €6 811 €3 065 €--42 679 €
511 962 €8 447 €6 596 €3 515 €--39 164 €
612 201 €8 224 €6 373 €3 977 €--35 187 €
712 445 €7 993 €6 142 €4 452 €--30 735 €
812 694 €7 754 €5 903 €4 940 €--25 795 €
912 948 €7 506 €5 655 €5 442 €--20 353 €
1013 207 €7 250 €5 399 €5 957 €--14 396 €
1113 471 €6 984 €5 133 €6 487 €--7 908 €
1213 741 €6 709 €4 858 €7 032 €---
1314 016 €6 424 €4 573 €7 592 €---
1414 296 €6 128 €4 277 €8 168 €---
1514 582 €5 822 €3 972 €8 759 €---
1614 873 €5 506 €3 655 €9 368 €---
1715 171 €5 177 €3 326 €9 994 €---
1815 474 €4 837 €2 987 €10 637 €---
1915 784 €4 485 €2 635 €11 298 €---
2016 099 €4 121 €2 270 €11 979 €---
2116 421 €3 743 €1 892 €12 678 €---
2216 750 €3 352 €1 501 €13 398 €---
2317 085 €2 947 €1 096 €14 138 €---
2417 427 €2 527 €676 €14 900 €---
2517 775 €2 092 €241 €15 683 €---
TOTAL353 973 €227 657 €107 625 €126 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 051 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €0 €+2 321 €
3+2 321 €0 €+2 321 €
4+2 321 €0 €+2 321 €
5+2 321 €0 €+2 321 €
6+2 321 €0 €+2 321 €
7+2 321 €0 €+2 321 €
8+2 321 €0 €+2 321 €
9+2 321 €0 €+2 321 €
10+2 321 €0 €+2 321 €
11+2 321 €0 €+2 321 €
12+2 321 €+2 110 €+211 €
13+2 321 €+2 278 €+43 €
14+2 321 €+2 450 €-129 €
15+2 321 €+2 628 €-307 €
16+2 321 €+2 810 €-489 €
17+2 321 €+2 998 €-677 €
18+2 321 €+3 191 €-870 €
19+2 321 €+3 390 €-1 069 €
20+2 321 €+3 594 €-1 273 €
21+2 321 €+3 804 €-1 483 €
22+2 321 €+4 019 €-1 698 €
23+2 321 €+4 241 €-1 920 €
24+2 321 €+4 470 €-2 149 €
25+2 321 €+4 705 €-2 384 €
Total+58 025 €+40 267 €+17 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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