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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface77m²
Coût Total103 700€
Loyer Annuel9 315€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 779,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Balcon, Non meublé

AVIGNON extra-muros, appartement traversant de type T4 avec séjour, cuisine, trois chambres, salle d'eau, wc, placards, loggia et balcon. Chauffage collectif gaz. Situé au 3ème étage sans ascenseur, cet appartement lumineux et bien exposé nécessitera des travaux. Prix très attractif, notamment pour des investisseurs cherchant un bon rendement locatif. A ne pas rater. Référence agence : 301

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.933338, 4.830425
Total : 103 700€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 98 900€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9315€/an
Fourchette totale : 593€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 7117€ - 12192€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 370,97 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 565 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-45 565€ (-43.2%)
Marge achat-revente :1 865€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 534,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 727,04€
Coût de l'assurance :7 777,50€
Taxe foncière : 931,48€/an
Soit par mois : 77,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 315 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 521 €
Revenus locatifs : +9 315 €
Charges déductibles : -43 521 €
Résultat foncier Année 1 : -34 206 €(Déficit de 34 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 806 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 621 €/an
Revenus locatifs : +9 315 €
Charges déductibles : -4 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12805.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 315 €43 524 €3 381 €-34 209 €21 400 €12 809 €12 809 €
29 501 €4 533 €3 290 €4 968 €--7 841 €
39 691 €4 439 €3 196 €5 252 €--2 588 €
49 885 €4 342 €3 099 €5 543 €---
510 083 €4 241 €2 999 €5 841 €---
610 284 €4 137 €2 895 €6 147 €---
710 490 €4 030 €2 788 €6 460 €---
810 700 €3 919 €2 677 €6 781 €---
910 914 €3 805 €2 562 €7 109 €---
1011 132 €3 686 €2 444 €7 446 €---
1111 355 €3 564 €2 321 €7 791 €---
1211 582 €3 437 €2 195 €8 145 €---
1311 813 €3 307 €2 064 €8 507 €---
1412 050 €3 171 €1 929 €8 878 €---
1512 291 €3 032 €1 789 €9 259 €---
1612 537 €2 887 €1 645 €9 649 €---
1712 787 €2 738 €1 496 €10 049 €---
1813 043 €2 584 €1 341 €10 459 €---
1913 304 €2 425 €1 182 €10 879 €---
2013 570 €2 260 €1 017 €11 310 €---
2113 841 €2 090 €847 €11 751 €---
2214 118 €1 914 €671 €12 204 €---
2314 401 €1 732 €490 €12 668 €---
2414 689 €1 544 €302 €13 144 €---
2514 982 €1 350 €108 €13 632 €---
TOTAL298 357 €118 692 €48 727 €179 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-6 420 €+8 376 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €+886 €+1 070 €
5+1 956 €+1 752 €+204 €
6+1 956 €+1 844 €+112 €
7+1 956 €+1 938 €+18 €
8+1 956 €+2 034 €-78 €
9+1 956 €+2 133 €-177 €
10+1 956 €+2 234 €-278 €
11+1 956 €+2 337 €-381 €
12+1 956 €+2 443 €-487 €
13+1 956 €+2 552 €-596 €
14+1 956 €+2 664 €-708 €
15+1 956 €+2 778 €-822 €
16+1 956 €+2 895 €-939 €
17+1 956 €+3 015 €-1 059 €
18+1 956 €+3 138 €-1 182 €
19+1 956 €+3 264 €-1 308 €
20+1 956 €+3 393 €-1 437 €
21+1 956 €+3 525 €-1 569 €
22+1 956 €+3 661 €-1 705 €
23+1 956 €+3 800 €-1 844 €
24+1 956 €+3 943 €-1 987 €
25+1 956 €+4 090 €-2 134 €
Total+48 900 €+53 900 €+-5 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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