Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleIndre (44)
Surface90m²
Coût Total201 740€
Loyer Annuel12 474€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 422,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Steve Renaut vous propose: Maison 90m2 AU BORD DE LOIRE INDRE

87 Rue Joseph Tahet 44610 INDRE

Maison de 90m2 à INDRE complètement à rénové et à équipé en chauffage. Vous voulez partir sur une page blanche en rénovation avec des plateaux ce bien est fait pour vous.

Bien rare sur le secteur , faire vite!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Steve Renaut mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de REZE sous le numéro 883888901, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Indre
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44610
Coordonnées : 47.199307, -1.669825
Total : 201 740€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 63 500€
Valeur du bien : 191 500€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1040€/mois
Loyer annuel estimé : 12474€/an
Fourchette totale : 811€ - 1333€/mois
Fourchette annuelle : 9726€ - 15999€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 063,3 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 697 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-147 697€ (-53.6%)
Marge achat-revente :73 957€ (26.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :58,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 794,54€
Coût de l'assurance :17 652,25€
Taxe foncière : 1 247,42€/an
Soit par mois : 103,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 039,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1.3/5 - Espace très abîmé nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 500 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 040 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 474 €/an
Calcul : 1 040 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 740 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 247 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 025 €
Revenus locatifs : +12 474 €
Charges déductibles : -72 025 €
Résultat foncier Année 1 : -59 551 €(Déficit de 59 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 525 €/an
Revenus locatifs : +12 474 €
Charges déductibles : -8 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38150.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 474 €72 031 €6 578 €-59 557 €21 400 €38 157 €38 157 €
212 724 €8 354 €6 401 €4 369 €--33 788 €
312 978 €8 172 €6 218 €4 807 €--28 982 €
413 238 €7 982 €6 029 €5 255 €--23 726 €
513 502 €7 787 €5 834 €5 715 €--18 011 €
613 772 €7 585 €5 632 €6 187 €--11 824 €
714 048 €7 376 €5 423 €6 672 €--5 152 €
814 329 €7 161 €5 207 €7 168 €---
914 615 €6 938 €4 984 €7 678 €---
1014 908 €6 707 €4 754 €8 200 €---
1115 206 €6 469 €4 516 €8 737 €---
1215 510 €6 223 €4 270 €9 287 €---
1315 820 €5 969 €4 015 €9 852 €---
1416 137 €5 706 €3 752 €10 431 €---
1516 459 €5 434 €3 481 €11 025 €---
1616 789 €5 153 €3 200 €11 635 €---
1717 124 €4 863 €2 910 €12 261 €---
1817 467 €4 563 €2 610 €12 904 €---
1917 816 €4 253 €2 300 €13 563 €---
2018 172 €3 933 €1 979 €14 240 €---
2118 536 €3 602 €1 648 €14 934 €---
2218 907 €3 260 €1 306 €15 647 €---
2319 285 €2 906 €953 €16 379 €---
2419 670 €2 541 €587 €17 130 €---
2520 064 €2 163 €209 €17 901 €---
TOTAL399 551 €207 132 €94 795 €192 419 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 419 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 620 €-6 420 €+9 040 €
2+2 620 €0 €+2 620 €
3+2 620 €0 €+2 620 €
4+2 620 €0 €+2 620 €
5+2 620 €0 €+2 620 €
6+2 620 €0 €+2 620 €
7+2 620 €0 €+2 620 €
8+2 620 €+605 €+2 015 €
9+2 620 €+2 303 €+317 €
10+2 620 €+2 460 €+160 €
11+2 620 €+2 621 €-1 €
12+2 620 €+2 786 €-166 €
13+2 620 €+2 955 €-335 €
14+2 620 €+3 129 €-509 €
15+2 620 €+3 308 €-688 €
16+2 620 €+3 491 €-871 €
17+2 620 €+3 678 €-1 058 €
18+2 620 €+3 871 €-1 251 €
19+2 620 €+4 069 €-1 449 €
20+2 620 €+4 272 €-1 652 €
21+2 620 €+4 480 €-1 860 €
22+2 620 €+4 694 €-2 074 €
23+2 620 €+4 914 €-2 294 €
24+2 620 €+5 139 €-2 519 €
25+2 620 €+5 370 €-2 750 €
Total+65 500 €+57 726 €+7 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →