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Maison de ville 8 pièces 240 m²

Bien expiré
VilleArgenton-sur-Creuse (36)
Surface240m²
Coût Total221 000€
Loyer Annuel20 603€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 541,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 8 pièces 240 m²

Proche du centre-ville, cet ensemble immobilier de 242 m2 offre de nombreuses possibilités. Il se compose d?une maison de ville et d?un ancien local commercial avec une charmante cour arborée. Après rénovation, il peut devenir une spacieuse maison familiale avec au moins quatre chambres, un garage et un jardinet, ou un immeuble de rapport pouvant accueillir plusieurs logements. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 240 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/10/2024

Consommation énergie primaire : 371 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 255 € et 9 817 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Argenton-sur-Creuse
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.567300, 1.501841
Total : 221 000€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 80 600€
Valeur du bien : 210 600€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1717€/mois
Loyer annuel estimé : 20603€/an
Fourchette totale : 1392€ - 2118€/mois
Fourchette annuelle : 16701€ - 25417€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.56% - 11.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 156,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 661,84€
Coût de l'assurance :19 337,50€
Taxe foncière : 2 060,32€/an
Soit par mois : 171,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 716,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 328,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation du carrelage fissuré et peinture des murs
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible - espace de vie en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 240 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour mise aux normes
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 600 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (meubles, électroménager, pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Salon - Rénovation:3 000€
    Réparation carrelage et peinture: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 800€
    Réfection plomberie complète: 240 m² × 20€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenton-sur-Creuse (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 603 €/an
Calcul : 1 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 060 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 808 €
Revenus locatifs : +20 603 €
Charges déductibles : -90 808 €
Résultat foncier Année 1 : -70 205 €(Déficit de 70 205 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 805 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 208 €/an
Revenus locatifs : +20 603 €
Charges déductibles : -10 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48805.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 603 €90 815 €7 382 €-70 212 €21 400 €48 812 €48 812 €
221 015 €10 019 €7 185 €10 996 €--37 816 €
321 436 €9 816 €6 982 €11 620 €--26 196 €
421 864 €9 605 €6 772 €12 259 €--13 937 €
522 302 €9 388 €6 554 €12 914 €--1 024 €
622 748 €9 163 €6 329 €13 585 €---
723 203 €8 930 €6 097 €14 272 €---
823 667 €8 690 €5 856 €14 977 €---
924 140 €8 441 €5 607 €15 699 €---
1024 623 €8 183 €5 350 €16 439 €---
1125 115 €7 917 €5 083 €17 198 €---
1225 618 €7 642 €4 808 €17 976 €---
1326 130 €7 357 €4 523 €18 773 €---
1426 652 €7 062 €4 228 €19 590 €---
1527 186 €6 757 €3 924 €20 428 €---
1627 729 €6 442 €3 608 €21 287 €---
1728 284 €6 116 €3 282 €22 168 €---
1828 849 €5 779 €2 945 €23 071 €---
1929 426 €5 430 €2 596 €23 996 €---
2030 015 €5 069 €2 235 €24 946 €---
2130 615 €4 696 €1 862 €25 919 €---
2231 228 €4 310 €1 476 €26 918 €---
2331 852 €3 911 €1 077 €27 941 €---
2432 489 €3 498 €664 €28 991 €---
2533 139 €3 071 €237 €30 068 €---
TOTAL659 927 €258 107 €106 662 €401 820 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 820 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 603 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 327 €-6 420 €+10 747 €
2+4 327 €0 €+4 327 €
3+4 327 €0 €+4 327 €
4+4 327 €0 €+4 327 €
5+4 327 €0 €+4 327 €
6+4 327 €+3 768 €+559 €
7+4 327 €+4 282 €+45 €
8+4 327 €+4 493 €-166 €
9+4 327 €+4 710 €-383 €
10+4 327 €+4 932 €-605 €
11+4 327 €+5 159 €-832 €
12+4 327 €+5 393 €-1 066 €
13+4 327 €+5 632 €-1 305 €
14+4 327 €+5 877 €-1 550 €
15+4 327 €+6 128 €-1 801 €
16+4 327 €+6 386 €-2 059 €
17+4 327 €+6 650 €-2 323 €
18+4 327 €+6 921 €-2 594 €
19+4 327 €+7 199 €-2 872 €
20+4 327 €+7 484 €-3 157 €
21+4 327 €+7 776 €-3 449 €
22+4 327 €+8 075 €-3 748 €
23+4 327 €+8 382 €-4 055 €
24+4 327 €+8 697 €-4 370 €
25+4 327 €+9 020 €-4 693 €
Total+108 175 €+120 546 €+-12 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
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