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Maison à vendre

VilleBain-de-Bretagne (35)
Surface140m²
Coût Total206 693€
Loyer Annuel14 936€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 290 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 044,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 46,8 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Située en plein cœur du centre-ville de Bain de Bretagne, venez découvrir cet immeuble composé d'une partie avec un logement de type 3 de 75m² et un local commercial.

La partie logement se compose d'une entrée privative indépendante au rez-de-chaussée. Au premier étage, nous retrouvons une grande pièce à vivre avec cuisine équipée, un salon indépendant, une salle d'eau et un accès balcon. Au deuxième étage, le palier dessert 2 chambres et un WC. Un grenier isolé complète le logement.

La partie local commercial à réhabilité se compose en façade d'un espace boutique de plus de 20 m² ainsi que deux autres pièces de 22m² et 30m² chacune.

Ce projet peut correspondre à un projet de location ou de division.

Possibilité d'obtenir les plans au format adaptable pour les architectes et maitres d’œuvre.

Visite virtuelle disponible sur demande

POTENTIEL - PROXIMITÉ - INVESTISSEUR

Ville : Bain-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35470
Coordonnées : 47.841381, -1.683237
Total : 206 693€
Prix d'acquisition : 146 290€
Travaux : 48 700€
Valeur du bien : 194 990€
Frais de notaire : 11 703€
Coût estimé : 11 703€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.89€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1245€/mois
Loyer annuel estimé : 14936€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1530€/mois
Fourchette annuelle : 12151€ - 18360€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 028,99 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :284 059 €
Prix d'achat :146 290 €
Décote à l'achat :-137 769€ (-48.5%)
Marge achat-revente :77 366€ (27.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 693€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 137,08€
Coût de l'assurance :18 085,64€
Taxe foncière : 1 493,60€/an
Soit par mois : 124,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure du parquet nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 700 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement parquet: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bain-de-Bretagne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 936 €/an
Calcul : 1 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 693 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 588 €
Revenus locatifs : +14 936 €
Charges déductibles : -57 588 €
Résultat foncier Année 1 : -42 652 €(Déficit de 42 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 888 €/an
Revenus locatifs : +14 936 €
Charges déductibles : -8 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21252.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 290 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 089 €(65% de 146 290 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 458 €/an
Calcul : 95 089 € × 3,636% = 3 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 936 €57 595 €6 678 €-42 659 €21 400 €21 259 €21 259 €
215 235 €8 714 €6 497 €6 520 €--14 739 €
315 539 €8 528 €6 311 €7 011 €--7 727 €
415 850 €8 335 €6 118 €7 515 €--212 €
516 167 €8 136 €5 919 €8 031 €---
616 491 €7 931 €5 714 €8 560 €---
716 820 €7 718 €5 501 €9 102 €---
817 157 €7 499 €5 282 €9 658 €---
917 500 €7 272 €5 055 €10 228 €---
1017 850 €7 038 €4 821 €10 812 €---
1118 207 €6 796 €4 579 €11 411 €---
1218 571 €6 546 €4 329 €12 025 €---
1318 942 €6 287 €4 070 €12 655 €---
1419 321 €6 020 €3 803 €13 301 €---
1519 708 €5 745 €3 528 €13 963 €---
1620 102 €5 460 €3 243 €14 642 €---
1720 504 €5 165 €2 948 €15 339 €---
1820 914 €4 861 €2 644 €16 053 €---
1921 332 €4 547 €2 329 €16 786 €---
2021 759 €4 222 €2 005 €17 537 €---
2122 194 €3 886 €1 669 €18 308 €---
2222 638 €3 540 €1 322 €19 099 €---
2323 091 €3 181 €964 €19 909 €---
2423 553 €2 811 €594 €20 741 €---
2524 024 €2 429 €212 €21 595 €---
TOTAL478 405 €200 263 €96 137 €278 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 137 €-6 420 €+9 557 €
2+3 137 €0 €+3 137 €
3+3 137 €0 €+3 137 €
4+3 137 €0 €+3 137 €
5+3 137 €+2 345 €+792 €
6+3 137 €+2 568 €+569 €
7+3 137 €+2 731 €+406 €
8+3 137 €+2 897 €+240 €
9+3 137 €+3 068 €+69 €
10+3 137 €+3 244 €-107 €
11+3 137 €+3 423 €-286 €
12+3 137 €+3 608 €-471 €
13+3 137 €+3 797 €-660 €
14+3 137 €+3 990 €-853 €
15+3 137 €+4 189 €-1 052 €
16+3 137 €+4 393 €-1 256 €
17+3 137 €+4 602 €-1 465 €
18+3 137 €+4 816 €-1 679 €
19+3 137 €+5 036 €-1 899 €
20+3 137 €+5 261 €-2 124 €
21+3 137 €+5 492 €-2 355 €
22+3 137 €+5 730 €-2 593 €
23+3 137 €+5 973 €-2 836 €
24+3 137 €+6 222 €-3 085 €
25+3 137 €+6 478 €-3 341 €
Total+78 425 €+83 443 €+-5 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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