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T3 Belle vue lumineux

Bien expiré
VilleFontaine (38)
Surface49m²
Coût Total93 960€
Loyer Annuel6 307€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 469,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spacieux T3 traversant – Belle vue à Fontaine

Situé au 36 Avenue Ambroise Croizat, cet appartement traversant lumineux et bien agencé offre de beaux volumes et un confort idéal pour premier achat ou investissement.

Points forts : • Traversant et lumineux, avec une belle vue dégagée • Appartement en bon état, optimisé pour l’espace et le confort • Proximité immédiate de toutes commodités • Pratique : place de parking au pied de l’immeuble • Faibles charges, aucun travaux à prévoir

💻 Visite virtuelle 3D : découvrir l'appartement :

Informations sur les risques disponibles sur : Géorisques

Contact privilégié : Mélissa COGNE 📞 [Coordonnées masquées] ✉️ [Coordonnées masquées]

“ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ” ».

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 520 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Coordonnées : 45.194824, 5.679903
Total : 93 960€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 88 200€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6307€/an
Fourchette totale : 409€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 4914€ - 8095€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 485,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 553,65€
Coût de l'assurance :7 986,60€
Taxe foncière : 630,70€/an
Soit par mois : 52,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres restantes
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:1 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fontaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 307 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 960 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 174 €
Revenus locatifs : +6 307 €
Charges déductibles : -20 174 €
Résultat foncier Année 1 : -13 867 €(Déficit de 13 867 €)
Imputable sur revenu global : 13 867 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 974 €/an
Revenus locatifs : +6 307 €
Charges déductibles : -3 974 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 333 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 307 €20 177 €3 026 €-13 870 €13 870 €--
26 433 €3 895 €2 944 €2 539 €---
36 562 €3 810 €2 860 €2 752 €---
46 693 €3 723 €2 773 €2 970 €---
56 827 €3 632 €2 682 €3 195 €---
66 963 €3 539 €2 589 €3 424 €---
77 103 €3 443 €2 493 €3 660 €---
87 245 €3 343 €2 393 €3 902 €---
97 390 €3 240 €2 290 €4 149 €---
107 537 €3 134 €2 184 €4 403 €---
117 688 €3 024 €2 074 €4 664 €---
127 842 €2 911 €1 961 €4 931 €---
137 999 €2 794 €1 844 €5 205 €---
148 159 €2 673 €1 723 €5 486 €---
158 322 €2 548 €1 598 €5 774 €---
168 488 €2 419 €1 469 €6 070 €---
178 658 €2 285 €1 335 €6 373 €---
188 831 €2 147 €1 197 €6 684 €---
199 008 €2 005 €1 055 €7 003 €---
209 188 €1 858 €908 €7 330 €---
219 372 €1 706 €756 €7 666 €---
229 559 €1 549 €599 €8 010 €---
239 750 €1 387 €437 €8 364 €---
249 945 €1 219 €269 €8 726 €---
2510 144 €1 046 €96 €9 098 €---
TOTAL202 015 €83 508 €43 554 €118 507 €13 870 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 161 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 324 €-4 161 €+5 485 €
2+1 324 €+762 €+562 €
3+1 324 €+826 €+498 €
4+1 324 €+891 €+433 €
5+1 324 €+958 €+366 €
6+1 324 €+1 027 €+297 €
7+1 324 €+1 098 €+226 €
8+1 324 €+1 170 €+154 €
9+1 324 €+1 245 €+79 €
10+1 324 €+1 321 €+3 €
11+1 324 €+1 399 €-75 €
12+1 324 €+1 479 €-155 €
13+1 324 €+1 561 €-237 €
14+1 324 €+1 646 €-322 €
15+1 324 €+1 732 €-408 €
16+1 324 €+1 821 €-497 €
17+1 324 €+1 912 €-588 €
18+1 324 €+2 005 €-681 €
19+1 324 €+2 101 €-777 €
20+1 324 €+2 199 €-875 €
21+1 324 €+2 300 €-976 €
22+1 324 €+2 403 €-1 079 €
23+1 324 €+2 509 €-1 185 €
24+1 324 €+2 618 €-1 294 €
25+1 324 €+2 729 €-1 405 €
Total+33 100 €+35 552 €+-2 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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