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Appartement à vendre

VilleLibourne (33)
Surface59m²
Coût Total167 460€
Loyer Annuel8 652€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 813,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin, Pas de balcon, Non meublé

Appartement à rénover à Libourne quartier Épinette ! 59 m² à rénover possibilité d'y faire un grand T2 ou un T3. Il s'agit d'un rez-de-chaussée dans une copropriété (en cours de création) de 3 appartements.

Actuellement composé d'une grande entrée, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant et de 3 chambres.

Une place de parking et un jardin complètent cet ensemble.

À visiter sans tarder.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1.00 euros et 1.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAISON BLANCHE LIBOURNE : Samy BENOMARI-BUHOT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 877735472 RCP Beazley Solutions International Limited

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.903306, -0.215361
Total : 167 460€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 158 900€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8652€/an
Fourchette totale : 588€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 7060€ - 10602€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 215,17 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :130 695 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-23 695€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-36 765€ (-28.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 686,89€
Coût de l'assurance :14 652,75€
Taxe foncière : 865,15€/an
Soit par mois : 72,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec mise à jour du revêtement de sol et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(880 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ × 0.5 (coefficient pour installation) = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Coefficients régionaux appliqués pour chaque catégorie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 652 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 460 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 806 €
Revenus locatifs : +8 652 €
Charges déductibles : -58 806 €
Résultat foncier Année 1 : -50 155 €(Déficit de 50 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 906 €/an
Revenus locatifs : +8 652 €
Charges déductibles : -6 906 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28754.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 652 €58 812 €5 460 €-50 160 €21 400 €28 760 €28 760 €
28 825 €6 765 €5 313 €2 060 €--26 700 €
39 001 €6 613 €5 161 €2 388 €--24 312 €
49 181 €6 456 €5 005 €2 725 €--21 586 €
59 365 €6 294 €4 842 €3 071 €--18 515 €
69 552 €6 126 €4 675 €3 426 €--15 089 €
79 743 €5 953 €4 501 €3 790 €--11 299 €
89 938 €5 774 €4 322 €4 164 €--7 135 €
910 137 €5 589 €4 137 €4 548 €--2 587 €
1010 339 €5 397 €3 946 €4 942 €---
1110 546 €5 200 €3 748 €5 347 €---
1210 757 €4 995 €3 544 €5 762 €---
1310 972 €4 784 €3 333 €6 188 €---
1411 192 €4 566 €3 115 €6 626 €---
1511 415 €4 340 €2 889 €7 075 €---
1611 644 €4 107 €2 656 €7 536 €---
1711 877 €3 867 €2 415 €8 010 €---
1812 114 €3 618 €2 166 €8 497 €---
1912 356 €3 360 €1 909 €8 996 €---
2012 604 €3 094 €1 643 €9 509 €---
2112 856 €2 820 €1 368 €10 036 €---
2213 113 €2 535 €1 084 €10 577 €---
2313 375 €2 242 €791 €11 133 €---
2413 643 €1 939 €487 €11 704 €---
2513 915 €1 625 €174 €12 290 €---
TOTAL277 111 €166 868 €78 687 €110 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €0 €+1 817 €
8+1 817 €0 €+1 817 €
9+1 817 €0 €+1 817 €
10+1 817 €+707 €+1 110 €
11+1 817 €+1 604 €+213 €
12+1 817 €+1 729 €+88 €
13+1 817 €+1 856 €-39 €
14+1 817 €+1 988 €-171 €
15+1 817 €+2 123 €-306 €
16+1 817 €+2 261 €-444 €
17+1 817 €+2 403 €-586 €
18+1 817 €+2 549 €-732 €
19+1 817 €+2 699 €-882 €
20+1 817 €+2 853 €-1 036 €
21+1 817 €+3 011 €-1 194 €
22+1 817 €+3 173 €-1 356 €
23+1 817 €+3 340 €-1 523 €
24+1 817 €+3 511 €-1 694 €
25+1 817 €+3 687 €-1 870 €
Total+45 425 €+33 073 €+12 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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