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Détails du bien

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface68m²
Coût Total266 920€
Loyer Annuel17 824€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 3 073,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 10, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence NAOS vous propose ce 4 pièces composé d'un séjour, trois chambres, cuisine (possible US), salle de bains. Une cave complète ce bien. Le tout au calme proche des commerces, transports et autres commodités.

Information et visites : Olivier BARTHEL & Nicolas DEVAUX - AGENCE MEUDON - Ville du greffe : AGENT COMMERCIAL EI RSAC EVRY 752312736 - RSAC CRETEIL 884 383 464 La présente annonce immobilière a été rédigée sous l'entière responsabilité de Olivier BARTHEL & Nicolas DEVAUX - AGENCE MEUDON, mandataire indépendant pour NAOS immobilier Réf. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 euros et 1 340 euros par an. Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 2635. Charges annuelles de copropriété (Montant moyen annuel quote-part du budget prévisionnel vendeur) : 3 100 euros. Pas de procédure en cours.

Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr Surface CARREZ : 68.73 m²

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Total : 266 920€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 250 200€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17824€/an
Fourchette totale : 1152€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 13823€ - 22984€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 330,64 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 483 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-17 483€ (-7.7%)
Marge achat-revente :-40 437€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 303,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 381,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 149,88€
Coût de l'assurance :23 355,50€
Taxe foncière : 1 782,43€/an
Soit par mois : 148,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 258,33€/mois
Soit par an : 3 099,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 485,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 788,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 68 m² × 125€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 824 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 934 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 782 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 100 €/an
Calcul : 258 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 632 €
Revenus locatifs : +17 824 €
Charges déductibles : -55 632 €
Résultat foncier Année 1 : -37 808 €(Déficit de 37 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 432 €/an
Revenus locatifs : +17 824 €
Charges déductibles : -14 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16407.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 824 €55 640 €8 624 €-37 816 €21 400 €16 416 €16 416 €
218 181 €14 207 €8 391 €3 973 €--12 443 €
318 544 €13 967 €8 150 €4 578 €--7 865 €
418 915 €13 718 €7 901 €5 197 €--2 667 €
519 294 €13 461 €7 644 €5 833 €---
619 679 €13 195 €7 379 €6 484 €---
720 073 €12 921 €7 104 €7 152 €---
820 475 €12 638 €6 821 €7 837 €---
920 884 €12 345 €6 528 €8 539 €---
1021 302 €12 042 €6 226 €9 259 €---
1121 728 €11 730 €5 913 €9 998 €---
1222 162 €11 407 €5 590 €10 756 €---
1322 606 €11 073 €5 256 €11 533 €---
1423 058 €10 728 €4 912 €12 329 €---
1523 519 €10 372 €4 555 €13 147 €---
1623 989 €10 004 €4 187 €13 985 €---
1724 469 €9 624 €3 807 €14 845 €---
1824 958 €9 231 €3 414 €15 728 €---
1925 458 €8 825 €3 008 €16 633 €---
2025 967 €8 405 €2 589 €17 561 €---
2126 486 €7 972 €2 156 €18 514 €---
2227 016 €7 524 €1 708 €19 491 €---
2327 556 €7 062 €1 245 €20 494 €---
2428 107 €6 584 €767 €21 523 €---
2528 669 €6 090 €274 €22 579 €---
TOTAL570 918 €310 765 €124 150 €260 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 743 €-6 420 €+10 163 €
2+3 743 €0 €+3 743 €
3+3 743 €0 €+3 743 €
4+3 743 €0 €+3 743 €
5+3 743 €+950 €+2 793 €
6+3 743 €+1 945 €+1 798 €
7+3 743 €+2 146 €+1 597 €
8+3 743 €+2 351 €+1 392 €
9+3 743 €+2 562 €+1 181 €
10+3 743 €+2 778 €+965 €
11+3 743 €+2 999 €+744 €
12+3 743 €+3 227 €+516 €
13+3 743 €+3 460 €+283 €
14+3 743 €+3 699 €+44 €
15+3 743 €+3 944 €-201 €
16+3 743 €+4 196 €-453 €
17+3 743 €+4 454 €-711 €
18+3 743 €+4 718 €-975 €
19+3 743 €+4 990 €-1 247 €
20+3 743 €+5 268 €-1 525 €
21+3 743 €+5 554 €-1 811 €
22+3 743 €+5 847 €-2 104 €
23+3 743 €+6 148 €-2 405 €
24+3 743 €+6 457 €-2 714 €
25+3 743 €+6 774 €-3 031 €
Total+93 575 €+78 046 €+15 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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