Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble de rapport comprenant 1T4 et 1T2 + sur 500m²

VilleLens (62)
Surface145m²
Coût Total254 708€
Loyer Annuel20 043€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 600 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 328,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 145 m², Terrasse, Mandat exclusif, 2 étages

Immeuble de rapport à fort potentiel, entièrement rénové en 2011, composé de deux maisons indépendantes, idéal pour un investissement locatif.

La première maison développe une surface habitable de 86 m² et comprend une belle pièce de vie ainsi que 3 chambres.

La seconde maison, d'environ 45 m², se compose d'une chambre, d'un bureau, d'une pièce de vie fonctionnelle et bénéficie également d'une terrasse ainsi que d'un jardin.

L'ensemble génère un revenu locatif mensuel de 1 400 € (750 € pour la maison principale et 650 € pour la seconde maison).

Un bien offrant une rentabilité immédiate et un excellent potentiel patrimonial. Ce bien vous intéresse, contactez rapidement votre agence locale PULP-IMMOBILIER.

Nous avons hâte de découvrir votre projet.

Vous êtes propriétaires ?! Nous vous offrons l'estimation de votre bien.

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.427709, 2.832235
Total : 254 708€
Prix d'acquisition : 192 600€
Travaux : 46 700€
Valeur du bien : 239 300€
Frais de notaire : 15 408€
Coût estimé : 15 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1670€/mois
Loyer annuel estimé : 20043€/an
Fourchette totale : 1359€ - 2052€/mois
Fourchette annuelle : 16310€ - 24629€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600,76 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 110 €
Prix d'achat :192 600 €
Décote à l'achat :-39 510€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-22 598€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 708€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 241,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :95,52€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 336,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 662,02€
Coût de l'assurance :28 654,65€
Taxe foncière : 2 004,27€/an
Soit par mois : 167,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 670,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 503,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface totale)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - travaux recommandés pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 700 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 043 €/an
Calcul : 1 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 708 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 146 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 021 €
Revenus locatifs : +20 043 €
Charges déductibles : -58 021 €
Résultat foncier Année 1 : -37 978 €(Déficit de 37 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 578 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 321 €/an
Revenus locatifs : +20 043 €
Charges déductibles : -11 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16578.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 190 €(65% de 192 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 552 €/an
Calcul : 125 190 € × 3,636% = 4 552 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 043 €58 029 €8 179 €-37 986 €21 400 €16 586 €16 586 €
220 444 €11 107 €7 957 €9 336 €--7 250 €
320 852 €10 879 €7 728 €9 974 €---
421 269 €10 642 €7 492 €10 627 €---
521 695 €10 398 €7 247 €11 297 €---
622 129 €10 146 €6 995 €11 983 €---
722 571 €9 885 €6 735 €12 686 €---
823 023 €9 616 €6 465 €13 407 €---
923 483 €9 338 €6 187 €14 145 €---
1023 953 €9 051 €5 900 €14 902 €---
1124 432 €8 754 €5 603 €15 678 €---
1224 921 €8 447 €5 297 €16 473 €---
1325 419 €8 131 €4 980 €17 288 €---
1425 927 €7 804 €4 653 €18 124 €---
1526 446 €7 466 €4 315 €18 980 €---
1626 975 €7 117 €3 966 €19 858 €---
1727 514 €6 756 €3 606 €20 758 €---
1828 065 €6 384 €3 233 €21 681 €---
1928 626 €5 999 €2 849 €22 627 €---
2029 198 €5 602 €2 451 €23 597 €---
2129 782 €5 191 €2 041 €24 591 €---
2230 378 €4 767 €1 617 €25 611 €---
2330 986 €4 329 €1 179 €26 656 €---
2431 605 €3 877 €726 €27 728 €---
2532 237 €3 409 €259 €28 828 €---
TOTAL641 972 €243 123 €117 662 €398 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 209 €-6 420 €+10 629 €
2+4 209 €0 €+4 209 €
3+4 209 €+817 €+3 392 €
4+4 209 €+3 188 €+1 021 €
5+4 209 €+3 389 €+820 €
6+4 209 €+3 595 €+614 €
7+4 209 €+3 806 €+403 €
8+4 209 €+4 022 €+187 €
9+4 209 €+4 244 €-35 €
10+4 209 €+4 471 €-262 €
11+4 209 €+4 703 €-494 €
12+4 209 €+4 942 €-733 €
13+4 209 €+5 186 €-977 €
14+4 209 €+5 437 €-1 228 €
15+4 209 €+5 694 €-1 485 €
16+4 209 €+5 957 €-1 748 €
17+4 209 €+6 227 €-2 018 €
18+4 209 €+6 504 €-2 295 €
19+4 209 €+6 788 €-2 579 €
20+4 209 €+7 079 €-2 870 €
21+4 209 €+7 377 €-3 168 €
22+4 209 €+7 683 €-3 474 €
23+4 209 €+7 997 €-3 788 €
24+4 209 €+8 319 €-4 110 €
25+4 209 €+8 648 €-4 439 €
Total+105 225 €+119 655 €+-14 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →