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Détails du bien

Bien expiré
VilleCuxac-d'Aude (11)
Surface90m²
Coût Total165 620€
Loyer Annuel9 981€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 155,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de village T5 – 90 m² – Calme & Confort Située à Cuxac-d'Aude

Vous recherchez une maison spacieuse, climatisée et sans les tracas du stationnement ? Ce bien est fait pour vous.

Les points forts : Surface : Environ 90 m² parfaitement agencés.

Séjour : Un bel espace de vie ouvert avec cuisine conviviale.

4 Chambres : Réparties sur deux étages (2 au premier, 2 belles chambres au second), offrant intimité et calme à chacun.

Confort : Climatisation réversible installée.

Localisation : Rue très calme au sein d'un village dynamique (vie associative riche).

Extérieur : Stationnement facile à proximité immédiate de la maison.

Actuellement loué

attestation de solavibiliter Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Patricia DEWET Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°981 818 222 Greffe de NARBONNE) (réf. 602167 )

Ville : Cuxac-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11590
Total : 165 620€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 53 300€
Valeur du bien : 157 300€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9981€/an
Fourchette totale : 595€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 7144€ - 13944€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 866,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 933,63€
Coût de l'assurance :14 491,75€
Taxe foncière : 998,07€/an
Soit par mois : 83,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 831,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 390 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs vieillissants
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 maison
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 300 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:4 100€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 40€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8 800€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 100€/m² = 9 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuxac-d'Aude (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 981 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 404 €
Revenus locatifs : +9 981 €
Charges déductibles : -60 404 €
Résultat foncier Année 1 : -50 424 €(Déficit de 50 424 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 024 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 104 €/an
Revenus locatifs : +9 981 €
Charges déductibles : -7 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29023.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 981 €60 410 €5 532 €-50 429 €21 400 €29 029 €29 029 €
210 180 €6 962 €5 385 €3 218 €--25 811 €
310 384 €6 810 €5 232 €3 574 €--22 237 €
410 592 €6 652 €5 075 €3 939 €--18 298 €
510 803 €6 489 €4 912 €4 314 €--13 984 €
611 019 €6 321 €4 743 €4 699 €--9 286 €
711 240 €6 147 €4 569 €5 093 €--4 192 €
811 465 €5 966 €4 388 €5 498 €---
911 694 €5 780 €4 202 €5 914 €---
1011 928 €5 587 €4 009 €6 341 €---
1112 166 €5 387 €3 809 €6 779 €---
1212 410 €5 181 €3 603 €7 229 €---
1312 658 €4 967 €3 390 €7 691 €---
1412 911 €4 746 €3 169 €8 165 €---
1513 169 €4 518 €2 940 €8 651 €---
1613 433 €4 282 €2 704 €9 151 €---
1713 701 €4 037 €2 460 €9 664 €---
1813 975 €3 785 €2 207 €10 191 €---
1914 255 €3 523 €1 946 €10 732 €---
2014 540 €3 253 €1 675 €11 287 €---
2114 831 €2 973 €1 396 €11 857 €---
2215 127 €2 684 €1 106 €12 443 €---
2315 430 €2 385 €807 €13 045 €---
2415 739 €2 075 €498 €13 663 €---
2516 053 €1 755 €177 €14 298 €---
TOTAL319 684 €172 677 €79 934 €147 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 096 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 096 €-6 420 €+8 516 €
2+2 096 €0 €+2 096 €
3+2 096 €0 €+2 096 €
4+2 096 €0 €+2 096 €
5+2 096 €0 €+2 096 €
6+2 096 €0 €+2 096 €
7+2 096 €0 €+2 096 €
8+2 096 €+392 €+1 704 €
9+2 096 €+1 774 €+322 €
10+2 096 €+1 902 €+194 €
11+2 096 €+2 034 €+62 €
12+2 096 €+2 169 €-73 €
13+2 096 €+2 307 €-211 €
14+2 096 €+2 449 €-353 €
15+2 096 €+2 595 €-499 €
16+2 096 €+2 745 €-649 €
17+2 096 €+2 899 €-803 €
18+2 096 €+3 057 €-961 €
19+2 096 €+3 219 €-1 123 €
20+2 096 €+3 386 €-1 290 €
21+2 096 €+3 557 €-1 461 €
22+2 096 €+3 733 €-1 637 €
23+2 096 €+3 914 €-1 818 €
24+2 096 €+4 099 €-2 003 €
25+2 096 €+4 289 €-2 193 €
Total+52 400 €+44 102 €+8 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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