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Vente appartement 5 pièces 188 m² Annonay (07100) - Superimmo

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface188
Coût Total188 460
Loyer Annuel18 811
Rentabilité9.98%
Cashflow/mois+428
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 162 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 861,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité rare pour investisseurs : découvrez cet appartement actuellement aménagé en bureaux, situé au 1er étage sur rue et rez-de-cour d’un immeuble de caractère. Le bien est loué à une association de qualité, sérieuse et en place, qui souhaite poursuivre son occupation. Vous bénéficiez ainsi d’un revenu locatif stable de 950 € / mois, dès l’acquisition. L’ensemble est complété par deux places de parking privées, un atout précieux pour ce secteur. ? Points forts : Bien vendu loué : investissement locatif sécurisé Locataire fiable : association de qualité Loyers : 950 € / mois Appartement/bureaux dans un immeuble de caractère 1er étage côté rue RDC côté cour Deux places de stationnement incluses Emplacement recherché Idéal pour un investissement patrimonial, avec un locataire déjà en place et un rendement immédiat.

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.230886, 4.682559
Total : 188 460
Prix d'acquisition : 162 000
Travaux : 13 500
Valeur du bien : 175 500
Frais de notaire : 12 960
Coût estimé : 12 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1568€/mois
Loyer annuel estimé : 18811€/an
Fourchette totale : 1179€ - 2084€/mois
Fourchette annuelle : 14146€ - 25013€/an
Rentabilité brute :9.98%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 13.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 754,26
Coût de l'assurance :16 490,25
Taxe foncière : 1 881,07€/an
Soit par mois : 156,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 567,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :428,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 188 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 811 €/an
Calcul : 1 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 460 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 881 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 255
Revenus locatifs : +18 811
Charges déductibles : -22 255
Résultat foncier Année 1 : -3 444(Déficit de 3 444 €)
Imputable sur revenu global : 3 444
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 755 €/an
Revenus locatifs : +18 811
Charges déductibles : -8 755
Résultat foncier Années 2+ : 10 056 €/an
Prix d'achat du bien : 162 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 81122 2616 220-3 4503 450 €--
219 1878 5946 05310 593---
319 5718 4225 88111 149---
419 9628 2445 70311 718---
520 3618 0605 51912 301---
620 7697 8705 32912 899---
721 1847 6735 13213 511---
821 6087 4704 92914 138---
922 0407 2594 71914 780---
1022 4817 0424 50115 439---
1122 9306 8174 27716 113---
1223 3896 5854 04416 804---
1323 8576 3453 80417 512---
1424 3346 0963 55518 238---
1524 8205 8393 29918 981---
1625 3175 5743 03319 743---
1725 8235 2992 75820 524---
1826 3405 0152 47521 324---
1926 8664 7222 18122 145---
2027 4044 4181 87822 985---
2127 9524 1051 56423 847---
2228 5113 7801 23924 731---
2329 0813 44590425 636---
2429 6633 09855726 565---
2530 2562 73919927 516---
TOTAL602 513166 77189 754435 7423 450Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 035
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 742
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 950-1 035+4 985
2+3 950+3 178+772
3+3 950+3 345+605
4+3 950+3 515+435
5+3 950+3 690+260
6+3 950+3 870+80
7+3 950+4 053-103
8+3 950+4 241-291
9+3 950+4 434-484
10+3 950+4 632-682
11+3 950+4 834-884
12+3 950+5 041-1 091
13+3 950+5 254-1 304
14+3 950+5 471-1 521
15+3 950+5 694-1 744
16+3 950+5 923-1 973
17+3 950+6 157-2 207
18+3 950+6 397-2 447
19+3 950+6 643-2 693
20+3 950+6 896-2 946
21+3 950+7 154-3 204
22+3 950+7 419-3 469
23+3 950+7 691-3 741
24+3 950+7 969-4 019
25+3 950+8 255-4 305
Total+98 750+130 722+-31 972
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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