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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface85m²
Coût Total248 400€
Loyer Annuel18 976€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 529,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/8 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon

RETOUR A LA VENTE ! suite refus de crédit. Nice ouest, Arénas, Beau 4 pièces de 85m2 situé au 3e étage composé de : Salon, salle à manger, cuisine indépendante équipée, buanderie, 3 grandes chambres, salle d'eau, WC, grand balcon, cave. Tramway, autoroute, commerces à proximité. Possibilité d'acquérir un garage dans la résidence en sus à 22 000 € Charges 290€ / mois : Tout collectif ( chauffage , eau chaude , froide, entretien, ascenseur ) TF 1550€. Diag C. Siret 8802944000010 contact - 0647046759- Le rapport ERRIAL sur les risques auxquels ce bien est exposé est disponible en cliquant sur le lien : https://errial.georisques.gouv.fr / COMISSION CHARGE VENDEUR

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.715324, 7.262270
Total : 248 400€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 231 200€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1581€/mois
Loyer annuel estimé : 18976€/an
Fourchette totale : 1124€ - 2225€/mois
Fourchette annuelle : 13489€ - 26696€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 500 €/m²
Basé sur :1959 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :382 500 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-167 500€ (-43.8%)
Marge achat-revente :134 100€ (35.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 230,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 302,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 680,03€
Coût de l'assurance :21 735,00€
Taxe foncière : 1 550,00€/an
Soit par mois : 129,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 581,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 721,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 76 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 60 m² × 35€/m² = 2100€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Cuisine - Peinture:1 050€
    Peinture des murs et plafonds dans la cuisine: 30 m² × 35€/m² = 1050€
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 30 m² × 35€/m² = 1050€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 976 €/an
Calcul : 1 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 550 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 438 €
Revenus locatifs : +18 976 €
Charges déductibles : -30 438 €
Résultat foncier Année 1 : -11 461 €(Déficit de 11 461 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 761 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 238 €/an
Revenus locatifs : +18 976 €
Charges déductibles : -14 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 761.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 976 €30 446 €8 346 €-11 469 €10 700 €769 €769 €
219 356 €14 024 €8 125 €5 332 €---
319 743 €13 795 €7 895 €5 948 €---
420 138 €13 558 €7 658 €6 580 €---
520 541 €13 312 €7 413 €7 229 €---
620 952 €13 058 €7 159 €7 893 €---
721 371 €12 796 €6 896 €8 575 €---
821 798 €12 524 €6 625 €9 274 €---
922 234 €12 243 €6 344 €9 991 €---
1022 679 €11 952 €6 053 €10 726 €---
1123 132 €11 651 €5 752 €11 481 €---
1223 595 €11 340 €5 441 €12 255 €---
1324 067 €11 018 €5 119 €13 048 €---
1424 548 €10 685 €4 786 €13 863 €---
1525 039 €10 341 €4 441 €14 698 €---
1625 540 €9 984 €4 085 €15 556 €---
1726 051 €9 615 €3 716 €16 435 €---
1826 572 €9 234 €3 334 €17 338 €---
1927 103 €8 839 €2 940 €18 264 €---
2027 645 €8 431 €2 531 €19 214 €---
2128 198 €8 008 €2 109 €20 190 €---
2228 762 €7 571 €1 672 €21 191 €---
2329 337 €7 119 €1 220 €22 218 €---
2429 924 €6 652 €752 €23 272 €---
2530 522 €6 168 €268 €24 355 €---
TOTAL607 821 €284 365 €120 680 €323 456 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 985 €-3 210 €+7 195 €
2+3 985 €+1 369 €+2 616 €
3+3 985 €+1 785 €+2 200 €
4+3 985 €+1 974 €+2 011 €
5+3 985 €+2 169 €+1 816 €
6+3 985 €+2 368 €+1 617 €
7+3 985 €+2 572 €+1 413 €
8+3 985 €+2 782 €+1 203 €
9+3 985 €+2 997 €+988 €
10+3 985 €+3 218 €+767 €
11+3 985 €+3 444 €+541 €
12+3 985 €+3 676 €+309 €
13+3 985 €+3 915 €+70 €
14+3 985 €+4 159 €-174 €
15+3 985 €+4 410 €-425 €
16+3 985 €+4 667 €-682 €
17+3 985 €+4 931 €-946 €
18+3 985 €+5 201 €-1 216 €
19+3 985 €+5 479 €-1 494 €
20+3 985 €+5 764 €-1 779 €
21+3 985 €+6 057 €-2 072 €
22+3 985 €+6 357 €-2 372 €
23+3 985 €+6 665 €-2 680 €
24+3 985 €+6 982 €-2 997 €
25+3 985 €+7 306 €-3 321 €
Total+99 625 €+97 037 €+2 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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