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vente - appartement

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface103m²
Coût Total140 100€
Loyer Annuel11 326€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 116,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Parking, Petit prix

En exclusivité, vaste appartement T3 bis au premier étage, baigné de lumière sur le boulevard de Vernon. Séjour-cuisine d'environ 55 m² Deux grandes chambres de 14 m² et 15 m² Possibilité de créer une 3? chambre ou un bureau Deux balcons Chauffage par pompe à chaleur Option d'achat suplementaire (à debattre) stationnement en souterrain à 100 m de l'appartement Charges faibles : 78 €/mois

Honoraires inclus de 7.48% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 107 000 €. Dans une copropriété de 20 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 945 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1217.00 € et 1648.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.619769, 4.386556
Total : 140 100€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 15 900€
Valeur du bien : 130 900€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11326€/an
Fourchette totale : 727€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 8719€ - 14712€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 724,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 941,10€
Coût de l'assurance :12 258,75€
Taxe foncière : 1 132,62€/an
Soit par mois : 94,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 78,00€/mois
Soit par an : 936,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 943,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 29 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 900 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rafraîchissement cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 450€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 29 m² × 50€/m² = 1450€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 326 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 967 €
Revenus locatifs : +11 326 €
Charges déductibles : -22 967 €
Résultat foncier Année 1 : -11 641 €(Déficit de 11 641 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 067 €/an
Revenus locatifs : +11 326 €
Charges déductibles : -7 067 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 940.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 326 €22 971 €4 512 €-11 645 €10 700 €945 €945 €
211 553 €6 949 €4 390 €4 603 €---
311 784 €6 823 €4 264 €4 961 €---
412 019 €6 693 €4 134 €5 327 €---
512 260 €6 558 €3 999 €5 702 €---
612 505 €6 419 €3 860 €6 086 €---
712 755 €6 276 €3 717 €6 480 €---
813 010 €6 127 €3 568 €6 883 €---
913 270 €5 974 €3 415 €7 297 €---
1013 536 €5 815 €3 256 €7 720 €---
1113 807 €5 652 €3 093 €8 155 €---
1214 083 €5 483 €2 924 €8 600 €---
1314 364 €5 308 €2 749 €9 056 €---
1414 652 €5 128 €2 569 €9 524 €---
1514 945 €4 941 €2 382 €10 003 €---
1615 244 €4 749 €2 190 €10 495 €---
1715 548 €4 550 €1 991 €10 999 €---
1815 859 €4 344 €1 785 €11 515 €---
1916 177 €4 132 €1 573 €12 045 €---
2016 500 €3 913 €1 354 €12 588 €---
2116 830 €3 686 €1 127 €13 144 €---
2217 167 €3 452 €893 €13 715 €---
2317 510 €3 210 €651 €14 300 €---
2417 860 €2 960 €401 €14 900 €---
2518 218 €2 702 €143 €15 516 €---
TOTAL362 782 €144 815 €64 941 €217 967 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-3 210 €+5 589 €
2+2 379 €+1 097 €+1 282 €
3+2 379 €+1 488 €+891 €
4+2 379 €+1 598 €+781 €
5+2 379 €+1 710 €+669 €
6+2 379 €+1 826 €+553 €
7+2 379 €+1 944 €+435 €
8+2 379 €+2 065 €+314 €
9+2 379 €+2 189 €+190 €
10+2 379 €+2 316 €+63 €
11+2 379 €+2 446 €-67 €
12+2 379 €+2 580 €-201 €
13+2 379 €+2 717 €-338 €
14+2 379 €+2 857 €-478 €
15+2 379 €+3 001 €-622 €
16+2 379 €+3 148 €-769 €
17+2 379 €+3 300 €-921 €
18+2 379 €+3 455 €-1 076 €
19+2 379 €+3 613 €-1 234 €
20+2 379 €+3 776 €-1 397 €
21+2 379 €+3 943 €-1 564 €
22+2 379 €+4 114 €-1 735 €
23+2 379 €+4 290 €-1 911 €
24+2 379 €+4 470 €-2 091 €
25+2 379 €+4 655 €-2 276 €
Total+59 475 €+65 390 €+-5 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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