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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface69
Coût Total176 760
Loyer Annuel10 454
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 119 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 724,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Investisseurs, voici une opportunité à ne pas manquer! Nous vous proposons à la vente un appartement T4 de 69m2, parfaitement adapté pour un investissement locatif offrant un excellent rendement.

-Superficie: 69m2, bien agencés pour un confort optimal. -Disposition: T4 comprenant une spacieuse cuisine, un salon/salle à manger lumineux, trois chambres et une salle d'eau. -Résidence: Situé dans une résidence fermée et sécurisée avec places de parking, assurant tranquillité et sérénité aux locataires. -Locataires: L'appartement est actuellement occupé par des locataires sérieux, garantissant un revenu locatif stable dès l'achat.

Cet appartement est un choix judicieux pour un investissement locatif sans souci. Son agencement et sa situation en font un bien attractif pour les locataires, garantissant un rendement intéressant.

Saisissez cette occasion d'investir dans un bien qui combine simplicité et rentabilité. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Cette annonce référence 252666 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LAURA NEFZAOUI (EI) immatriculé au RSAC de TOULON (83000) sous le numéro 90472122200019.

Prix du bien : 119 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 185 Charges prévisionnelles annuelles : 360,00 euros

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.133750, 5.916820
Total : 176 760
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 48 240
Valeur du bien : 167 240
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10454€/an
Fourchette totale : 673€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 8072€ - 13537€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 209,32 €/m²
Basé sur :1178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 443
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-33 443 (-21.9%)
Marge achat-revente :-24 317€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 875,21
Coût de l'assurance :15 466,50
Taxe foncière : 1 045,36€/an
Soit par mois : 87,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 871,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure visible nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 240(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 780
    Parquet flottant: 34 m² × 70€/m² = 2380€, Main d'œuvre: 20€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 360
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 454 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 197
Revenus locatifs : +10 454
Charges déductibles : -56 197
Résultat foncier Année 1 : -45 744(Déficit de 45 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 344
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 957 €/an
Revenus locatifs : +10 454
Charges déductibles : -7 957
Résultat foncier Années 2+ : 2 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24343.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 45456 2035 939-45 74921 400 €24 349 €24 349 €
210 6637 8055 7812 857--21 492 €
310 8767 6425 6183 234--18 259 €
411 0937 4745 4503 620--14 639 €
511 3157 2995 2754 016--10 622 €
611 5427 1185 0944 423--6 199 €
711 7736 9314 9074 841--1 358 €
812 0086 7384 7145 270---
912 2486 5384 5145 710---
1012 4936 3314 3076 162---
1112 7436 1174 0936 626---
1212 9985 8963 8727 102---
1313 2585 6673 6437 591---
1413 5235 4303 4068 093---
1513 7935 1843 1608 609---
1614 0694 9312 9079 139---
1714 3514 6682 6449 682---
1814 6384 3972 37310 241---
1914 9304 1162 09210 814---
2015 2293 8251 80111 404---
2115 5343 5251 50112 009---
2215 8443 2141 19012 630---
2316 1612 89286813 269---
2416 4842 55953513 925---
2516 8142 21519114 599---
TOTAL334 833184 71685 875150 11821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 118
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 195-6 420+8 615
2+2 1950+2 195
3+2 1950+2 195
4+2 1950+2 195
5+2 1950+2 195
6+2 1950+2 195
7+2 1950+2 195
8+2 195+1 174+1 021
9+2 195+1 713+482
10+2 195+1 849+346
11+2 195+1 988+207
12+2 195+2 131+64
13+2 195+2 277-82
14+2 195+2 428-233
15+2 195+2 583-388
16+2 195+2 742-547
17+2 195+2 905-710
18+2 195+3 072-877
19+2 195+3 244-1 049
20+2 195+3 421-1 226
21+2 195+3 603-1 408
22+2 195+3 789-1 594
23+2 195+3 981-1 786
24+2 195+4 178-1 983
25+2 195+4 380-2 185
Total+54 875+45 035+9 840
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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