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Achat maison

Bien expiré
VilleMontreuil (93)
Surface73m²
Coût Total262 770€
Loyer Annuel18 565€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 630,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 73 m², 3 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1950, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel fuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Box, Jardin, Travaux, Orientation Est

Le cabinet Jacques Azoulay, vous propose à la vente sur la commune de MONTREUIL cette charmante maison comprenant : une entrée, un salon-séjour, une cuisine, une buanderie, 2 chambres, une salle d'eau et des WC séparés. Un cabanon de jardin indépendant avec chauffage et fenêtre a été aménagé en troisième chambre. Un garage complète ce bien. Cette maison se situe dans un secter à proximité des commerces et des écoles. Des travaux de réhabilitation seront à réaliser. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'information ou pour programmer une visite.

Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Coordonnées : 48.859160, 2.465280
Total : 262 770€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 55 410€
Valeur du bien : 247 410€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 21.19€/m²/mois
Fourchette : 12.16€ - 36.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1547€/mois
Loyer annuel estimé : 18565€/an
Fourchette totale : 888€ - 2696€/mois
Fourchette annuelle : 10652€ - 32357€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 12.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :74,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 356,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 802,81€
Coût de l'assurance :22 335,45€
Taxe foncière : 1 856,49€/an
Soit par mois : 154,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 547,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 511,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 418 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 73 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 410 €(759 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 650€
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 50€/m² = 3650€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 34 m² × 70€/m² = 2380€, Main d'œuvre: 20€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Montreuil). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 565 €/an
Calcul : 1 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 770 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 893 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 615 €
Revenus locatifs : +18 565 €
Charges déductibles : -66 615 €
Résultat foncier Année 1 : -48 050 €(Déficit de 48 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 205 €/an
Revenus locatifs : +18 565 €
Charges déductibles : -11 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26650.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 565 €66 623 €8 464 €-48 059 €21 400 €26 659 €26 659 €
218 936 €10 984 €8 235 €7 952 €--18 707 €
319 315 €10 748 €7 998 €8 567 €--10 140 €
419 701 €10 504 €7 754 €9 198 €--942 €
520 095 €10 251 €7 501 €9 844 €---
620 497 €9 990 €7 240 €10 507 €---
720 907 €9 721 €6 971 €11 186 €---
821 325 €9 442 €6 693 €11 883 €---
921 752 €9 155 €6 405 €12 597 €---
1022 187 €8 858 €6 108 €13 329 €---
1122 630 €8 551 €5 801 €14 080 €---
1223 083 €8 234 €5 484 €14 849 €---
1323 545 €7 906 €5 156 €15 639 €---
1424 016 €7 568 €4 818 €16 448 €---
1524 496 €7 218 €4 468 €17 278 €---
1624 986 €6 857 €4 107 €18 129 €---
1725 486 €6 484 €3 734 €19 002 €---
1825 995 €6 098 €3 348 €19 897 €---
1926 515 €5 700 €2 950 €20 815 €---
2027 046 €5 289 €2 539 €21 757 €---
2127 586 €4 864 €2 114 €22 723 €---
2228 138 €4 425 €1 675 €23 714 €---
2328 701 €3 971 €1 221 €24 730 €---
2429 275 €3 502 €752 €25 773 €---
2529 860 €3 018 €268 €26 842 €---
TOTAL594 639 €245 960 €121 803 €348 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 899 €-6 420 €+10 319 €
2+3 899 €0 €+3 899 €
3+3 899 €0 €+3 899 €
4+3 899 €0 €+3 899 €
5+3 899 €+2 671 €+1 228 €
6+3 899 €+3 152 €+747 €
7+3 899 €+3 356 €+543 €
8+3 899 €+3 565 €+334 €
9+3 899 €+3 779 €+120 €
10+3 899 €+3 999 €-100 €
11+3 899 €+4 224 €-325 €
12+3 899 €+4 455 €-556 €
13+3 899 €+4 692 €-793 €
14+3 899 €+4 934 €-1 035 €
15+3 899 €+5 183 €-1 284 €
16+3 899 €+5 439 €-1 540 €
17+3 899 €+5 701 €-1 802 €
18+3 899 €+5 969 €-2 070 €
19+3 899 €+6 245 €-2 346 €
20+3 899 €+6 527 €-2 628 €
21+3 899 €+6 817 €-2 918 €
22+3 899 €+7 114 €-3 215 €
23+3 899 €+7 419 €-3 520 €
24+3 899 €+7 732 €-3 833 €
25+3 899 €+8 053 €-4 154 €
Total+97 475 €+104 603 €+-7 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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