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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Fons (69)
Surface78m²
Coût Total182 752€
Loyer Annuel11 506€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 921,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 78 m², Bâtiment de 12 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1972, Au 8ème étage, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 26 m², 1 Parking, Interphone, Digicode, Etat : bon

Secteur Domaine de la Charriére Exclusivité NESTENN: Venez découvrir ce spacieux T4 de 78m² dans une copropriété fermée et sécurisée refaite a neuve en 2011. Cet appartement bien entretenu comprend un lumineux séjour double, une grande cuisine indépendante, 2 grandes chambres, une salle de bain, WC, de nombreux rangements, une cave, une place de parking privative et compléter ce bien. Prestations de qualité: Double vitrage, isolation.. Proche commodités: Écoles, tramway, hôpital, accès périphérique.. Copropriété de 222 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 195.00 euros.

Ville : Saint-Fons
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69190
Coordonnées : 45.690155, 4.858182
Total : 182 752€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 20 860€
Valeur du bien : 170 760€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.29€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11506€/an
Fourchette totale : 772€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 9261€ - 14296€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 202,10€
Coût de l'assurance :15 990,80€
Taxe foncière : 1 150,64€/an
Soit par mois : 95,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,25€/mois
Soit par an : 195,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 958,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 87 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état, mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 860 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fons (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 506 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 752 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 151 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 195 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 944 €
Revenus locatifs : +11 506 €
Charges déductibles : -28 944 €
Résultat foncier Année 1 : -17 437 €(Déficit de 17 437 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 084 €/an
Revenus locatifs : +11 506 €
Charges déductibles : -8 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6737.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 506 €28 949 €6 104 €-17 443 €10 700 €6 743 €6 743 €
211 737 €7 927 €5 942 €3 810 €--2 933 €
311 971 €7 759 €5 774 €4 213 €---
412 211 €7 585 €5 600 €4 626 €---
512 455 €7 405 €5 420 €5 050 €---
612 704 €7 219 €5 234 €5 485 €---
712 958 €7 027 €5 041 €5 931 €---
813 217 €6 828 €4 842 €6 390 €---
913 482 €6 622 €4 637 €6 860 €---
1013 751 €6 409 €4 424 €7 342 €---
1114 026 €6 189 €4 204 €7 837 €---
1214 307 €5 961 €3 976 €8 346 €---
1314 593 €5 725 €3 740 €8 867 €---
1414 885 €5 482 €3 497 €9 403 €---
1515 183 €5 230 €3 245 €9 953 €---
1615 486 €4 969 €2 984 €10 517 €---
1715 796 €4 699 €2 714 €11 096 €---
1816 112 €4 421 €2 435 €11 691 €---
1916 434 €4 132 €2 147 €12 302 €---
2016 763 €3 834 €1 848 €12 929 €---
2117 098 €3 525 €1 540 €13 573 €---
2217 440 €3 206 €1 221 €14 234 €---
2317 789 €2 876 €891 €14 913 €---
2418 145 €2 534 €549 €15 610 €---
2518 507 €2 181 €196 €16 326 €---
TOTAL368 555 €158 694 €88 202 €209 861 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 416 €-3 210 €+5 626 €
2+2 416 €0 €+2 416 €
3+2 416 €+384 €+2 032 €
4+2 416 €+1 388 €+1 028 €
5+2 416 €+1 515 €+901 €
6+2 416 €+1 645 €+771 €
7+2 416 €+1 779 €+637 €
8+2 416 €+1 917 €+499 €
9+2 416 €+2 058 €+358 €
10+2 416 €+2 203 €+213 €
11+2 416 €+2 351 €+65 €
12+2 416 €+2 504 €-88 €
13+2 416 €+2 660 €-244 €
14+2 416 €+2 821 €-405 €
15+2 416 €+2 986 €-570 €
16+2 416 €+3 155 €-739 €
17+2 416 €+3 329 €-913 €
18+2 416 €+3 507 €-1 091 €
19+2 416 €+3 691 €-1 275 €
20+2 416 €+3 879 €-1 463 €
21+2 416 €+4 072 €-1 656 €
22+2 416 €+4 270 €-1 854 €
23+2 416 €+4 474 €-2 058 €
24+2 416 €+4 683 €-2 267 €
25+2 416 €+4 898 €-2 482 €
Total+60 400 €+62 958 €+-2 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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