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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface56m²
Coût Total91 280€
Loyer Annuel5 164€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 178,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à proximité du quartier de la cathédrale et à la sortie de la ville direction Limoges, cet agréable appartement d'environ 55.80m² vous offre une cuisine équipée et aménagée ouverte sur une pièce de vie lumineuse, deux chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Facile d'accès, il se positionne au 2EME étage sans ascenseur de la résidence. Ses plus : un balcon accessible depuis le séjour, une cave et un garage privatif. Chauffage électrique, DPE en D, double vitrage, électricité refaite, tout à l'égout. Bien soumis au statut de copropriété : syndic bénévole à faibles charges de copropriété soit 555€ / an, 5 lots. Idéal premier achat, pied à terre ou investissement locatif, cet appartement ravira les âmes citadines. N'hésitez pas à contacter votre agence de TULLE afin d'organiser une visite.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.277780, 1.769583
Total : 91 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 86 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 430€/mois
Loyer annuel estimé : 5164€/an
Fourchette totale : 340€ - 545€/mois
Fourchette annuelle : 4079€ - 6538€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :845,24 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 333 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+18 667€ (+39.4%)
Marge achat-revente :-43 947€ (-92.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 346,51€
Coût de l'assurance :7 987,00€
Taxe foncière : 516,44€/an
Soit par mois : 43,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,25€/mois
Soit par an : 555,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 430,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6800€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 164 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 280 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 455 €
Revenus locatifs : +5 164 €
Charges déductibles : -24 455 €
Résultat foncier Année 1 : -19 291 €(Déficit de 19 291 €)
Imputable sur revenu global : 19 291 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 455 €/an
Revenus locatifs : +5 164 €
Charges déductibles : -4 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 709 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 164 €24 458 €3 067 €-19 294 €19 294 €--
25 268 €4 376 €2 986 €891 €---
35 373 €4 292 €2 901 €1 081 €---
45 481 €4 205 €2 814 €1 275 €---
55 590 €4 115 €2 724 €1 475 €---
65 702 €4 022 €2 631 €1 680 €---
75 816 €3 925 €2 534 €1 891 €---
85 932 €3 825 €2 434 €2 107 €---
96 051 €3 722 €2 331 €2 329 €---
106 172 €3 615 €2 224 €2 557 €---
116 295 €3 505 €2 114 €2 791 €---
126 421 €3 390 €1 999 €3 031 €---
136 550 €3 272 €1 881 €3 278 €---
146 681 €3 150 €1 759 €3 531 €---
156 814 €3 023 €1 632 €3 791 €---
166 951 €2 892 €1 501 €4 059 €---
177 090 €2 756 €1 366 €4 333 €---
187 231 €2 616 €1 225 €4 615 €---
197 376 €2 471 €1 080 €4 905 €---
207 524 €2 321 €930 €5 202 €---
217 674 €2 166 €775 €5 508 €---
227 828 €2 005 €614 €5 822 €---
237 984 €1 839 €448 €6 145 €---
248 144 €1 667 €276 €6 476 €---
258 307 €1 490 €99 €6 817 €---
TOTAL165 417 €99 120 €44 347 €66 298 €19 294 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 788 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 085 €-5 788 €+6 873 €
2+1 085 €+267 €+818 €
3+1 085 €+324 €+761 €
4+1 085 €+383 €+702 €
5+1 085 €+443 €+642 €
6+1 085 €+504 €+581 €
7+1 085 €+567 €+518 €
8+1 085 €+632 €+453 €
9+1 085 €+699 €+386 €
10+1 085 €+767 €+318 €
11+1 085 €+837 €+248 €
12+1 085 €+909 €+176 €
13+1 085 €+983 €+102 €
14+1 085 €+1 059 €+26 €
15+1 085 €+1 137 €-52 €
16+1 085 €+1 218 €-133 €
17+1 085 €+1 300 €-215 €
18+1 085 €+1 385 €-300 €
19+1 085 €+1 471 €-386 €
20+1 085 €+1 561 €-476 €
21+1 085 €+1 652 €-567 €
22+1 085 €+1 747 €-662 €
23+1 085 €+1 843 €-758 €
24+1 085 €+1 943 €-858 €
25+1 085 €+2 045 €-960 €
Total+27 125 €+19 889 €+7 236 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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