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Immeuble 6 pièces 150 m²

VilleChâteaubriant (44)
Surface150m²
Coût Total256 289€
Loyer Annuel19 552€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 990 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 266,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 150 m²

Opportunité rare sur le secteur ! Optimisez votre patrimoine avec cet immeuble de rapport idéalement situé, offrant une excellente rentabilité brute de 8,04 % après mise en location du rez-de-chaussée. RDC : Local commercial (actuellement libre) Fort potentiel, idéal pour un commerce de proximité ou des bureaux. Potentiel locatif : 450 € / mois. 1er étage : Appartement T1 (déjà loué) Logement fonctionnel et recherché. Loyer actuel : 440 € / mois. 2ème étage : Appartement T2 (déjà loué) . Loyer actuel : 450 € / mois. Revenu annuel théorique : 16 080 € (une fois le local commercial reloué). Emplacement n°1 : Tout à pied pour les locataires (commerces, transports). Le plus : deux places de parking privées, rare en plein centre-ville !

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Prix de vente 190 000 € + honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur 5.26 %

Surface : 150 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/06/2026

Consommation énergie primaire : 184 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 97 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 080 € et 2 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.720570, -1.379598
Total : 256 289€
Prix d'acquisition : 189 990€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 241 090€
Frais de notaire : 15 199€
Coût estimé : 15 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 10.86€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 13.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1629€/mois
Loyer annuel estimé : 19552€/an
Fourchette totale : 1307€ - 2031€/mois
Fourchette annuelle : 15682€ - 24378€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 493,57 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 036 €
Prix d'achat :189 990 €
Décote à l'achat :-34 046€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-32 253€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 289€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 287,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :102,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 389,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 862,11€
Coût de l'assurance :30 754,68€
Taxe foncière : 1 955,25€/an
Soit par mois : 162,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 629,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 552,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien.
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de rangement et des fixtures de la cuisine.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1 300€/fenêtre = 19 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€/cuisine = 8 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 5 000€/salle de bain = 5 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2 880€, Main d'œuvre: 1 920€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 552 €/an
Calcul : 1 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 289 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 230 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 219 €
Revenus locatifs : +19 552 €
Charges déductibles : -63 219 €
Résultat foncier Année 1 : -43 667 €(Déficit de 43 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 119 €/an
Revenus locatifs : +19 552 €
Charges déductibles : -12 119 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22267.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 494 €(65% de 189 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 494 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 552 €63 228 €8 942 €-43 675 €21 400 €22 275 €22 275 €
219 944 €11 895 €8 709 €8 049 €--14 226 €
320 342 €11 653 €8 467 €8 690 €--5 537 €
420 749 €11 402 €8 217 €9 347 €---
521 164 €11 143 €7 958 €10 021 €---
621 587 €10 874 €7 689 €10 713 €---
722 019 €10 596 €7 411 €11 423 €---
822 460 €10 308 €7 122 €12 152 €---
922 909 €10 009 €6 824 €12 900 €---
1023 367 €9 700 €6 515 €13 667 €---
1123 834 €9 380 €6 194 €14 455 €---
1224 311 €9 048 €5 862 €15 263 €---
1324 797 €8 704 €5 518 €16 094 €---
1425 293 €8 348 €5 162 €16 946 €---
1525 799 €7 979 €4 793 €17 820 €---
1626 315 €7 596 €4 411 €18 719 €---
1726 841 €7 201 €4 015 €19 641 €---
1827 378 €6 790 €3 605 €20 588 €---
1927 926 €6 366 €3 180 €21 560 €---
2028 484 €5 926 €2 740 €22 559 €---
2129 054 €5 470 €2 284 €23 584 €---
2229 635 €4 997 €1 812 €24 638 €---
2330 228 €4 508 €1 323 €25 719 €---
2430 832 €4 002 €816 €26 831 €---
2531 449 €3 477 €291 €27 972 €---
TOTAL626 271 €260 598 €129 862 €365 673 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 106 €-6 420 €+10 526 €
2+4 106 €0 €+4 106 €
3+4 106 €0 €+4 106 €
4+4 106 €+1 143 €+2 963 €
5+4 106 €+3 006 €+1 100 €
6+4 106 €+3 214 €+892 €
7+4 106 €+3 427 €+679 €
8+4 106 €+3 646 €+460 €
9+4 106 €+3 870 €+236 €
10+4 106 €+4 100 €+6 €
11+4 106 €+4 336 €-230 €
12+4 106 €+4 579 €-473 €
13+4 106 €+4 828 €-722 €
14+4 106 €+5 084 €-978 €
15+4 106 €+5 346 €-1 240 €
16+4 106 €+5 616 €-1 510 €
17+4 106 €+5 892 €-1 786 €
18+4 106 €+6 176 €-2 070 €
19+4 106 €+6 468 €-2 362 €
20+4 106 €+6 768 €-2 662 €
21+4 106 €+7 075 €-2 969 €
22+4 106 €+7 391 €-3 285 €
23+4 106 €+7 716 €-3 610 €
24+4 106 €+8 049 €-3 943 €
25+4 106 €+8 392 €-4 286 €
Total+102 650 €+109 702 €+-7 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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