Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface176m²
Coût Total193 340€
Loyer Annuel17 207€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 500 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 980,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel gaz ville gaz Gaz, Nombre de WC : 2, Jardin

Quartier très prisé à Montluçon, une maison proposée à 172500€, offrant cinq pièces dont quatre chambres, une cuisine, un séjour spacieux et lumineux de 38m², WC et une salle d'eau. Le bien est habitable sans travaux, classé DPED, elle comprend une cave, une cuisine d'été ainsi qu'un garage de 34m² avec une douche et un WC. Située à quelques minutes à pied des arrêts de bus, la propriété bénéficie d'un cadre familial avec deux écoles primaires accessibles à pied, et un environnement verdoyant à proximité immédiate du parc SaintJean, du parc des Gradins et du centre sportif Hippodrome SaintJean. Un cadre idéal pour commencer une nouvelle vie. Bien proposé par Jérémy DESMARAIS EI, agent commercial (RSAC 533399317) - https://www.century21-pasquet-montlucon.com/mentions_legales/

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.322985, 2.606887
Total : 193 340€
Prix d'acquisition : 172 500€
Travaux : 7 040€
Valeur du bien : 179 540€
Frais de notaire : 13 800€
Coût estimé : 13 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1434€/mois
Loyer annuel estimé : 17207€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1847€/mois
Fourchette annuelle : 13362€ - 22160€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 011,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 312,21€
Coût de l'assurance :16 917,25€
Taxe foncière : 1 720,74€/an
Soit par mois : 143,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 433,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 155,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :278,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 040 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 040€
    Isolation combles: 176 m² × 40€/m² = 7040€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 040€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 207 €/an
Calcul : 1 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 340 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 721 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 889 €
Revenus locatifs : +17 207 €
Charges déductibles : -15 889 €
Résultat foncier Année 1 : 1 318 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 849 €/an
Revenus locatifs : +17 207 €
Charges déductibles : -8 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 358 €/an
Prix d'achat du bien : 172 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 125 €(65% de 172 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 077 €/an
Calcul : 112 125 € × 3,636% = 4 077 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 207 €15 895 €6 458 €1 312 €---
217 552 €8 683 €6 286 €8 868 €---
317 903 €8 505 €6 108 €9 397 €---
418 261 €8 322 €5 924 €9 939 €---
518 626 €8 131 €5 734 €10 495 €---
618 998 €7 934 €5 537 €11 064 €---
719 378 €7 731 €5 334 €11 647 €---
819 766 €7 520 €5 123 €12 245 €---
920 161 €7 303 €4 905 €12 859 €---
1020 564 €7 077 €4 680 €13 487 €---
1120 976 €6 845 €4 447 €14 131 €---
1221 395 €6 604 €4 206 €14 792 €---
1321 823 €6 354 €3 957 €15 469 €---
1422 260 €6 097 €3 699 €16 163 €---
1522 705 €5 830 €3 432 €16 875 €---
1623 159 €5 554 €3 157 €17 605 €---
1723 622 €5 269 €2 871 €18 353 €---
1824 095 €4 974 €2 576 €19 121 €---
1924 576 €4 669 €2 271 €19 908 €---
2025 068 €4 353 €1 956 €20 715 €---
2125 569 €4 027 €1 629 €21 543 €---
2226 081 €3 689 €1 291 €22 392 €---
2326 602 €3 340 €942 €23 263 €---
2427 134 €2 978 €581 €24 156 €---
2527 677 €2 605 €207 €25 072 €---
TOTAL551 159 €160 288 €93 312 €390 871 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 390 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 614 €+394 €+3 220 €
2+3 614 €+2 660 €+954 €
3+3 614 €+2 819 €+795 €
4+3 614 €+2 982 €+632 €
5+3 614 €+3 148 €+466 €
6+3 614 €+3 319 €+295 €
7+3 614 €+3 494 €+120 €
8+3 614 €+3 674 €-60 €
9+3 614 €+3 858 €-244 €
10+3 614 €+4 046 €-432 €
11+3 614 €+4 239 €-625 €
12+3 614 €+4 438 €-824 €
13+3 614 €+4 641 €-1 027 €
14+3 614 €+4 849 €-1 235 €
15+3 614 €+5 062 €-1 448 €
16+3 614 €+5 281 €-1 667 €
17+3 614 €+5 506 €-1 892 €
18+3 614 €+5 736 €-2 122 €
19+3 614 €+5 972 €-2 358 €
20+3 614 €+6 214 €-2 600 €
21+3 614 €+6 463 €-2 849 €
22+3 614 €+6 718 €-3 104 €
23+3 614 €+6 979 €-3 365 €
24+3 614 €+7 247 €-3 633 €
25+3 614 €+7 522 €-3 908 €
Total+90 350 €+117 261 €+-26 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →