Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleSurgères (17)
Surface150m²
Coût Total240 318€
Loyer Annuel17 423€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 600 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 130,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

A 10 mn de Surgères, Pour amateurs de calme et de nature, maison ancienne à rénover entièrement comprenant : entrée, cuisine, WC, salon avec cheminée, belle pièce de vie et chaufferie. A l'étage : un palier dessert 3 grandes chambres et une salle d'eau. La maison est non mitoyenne et exposée sud. Nombreuses dépendances : hangar, écurie, 2 chais, granges offrent un potentiel pour création gites ou artisan, le tout sur environ 3700 m² de terrain.

Ville : Surgères
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.108526, -0.749119
Total : 240 318€
Prix d'acquisition : 169 600€
Travaux : 57 150€
Valeur du bien : 226 750€
Frais de notaire : 13 568€
Coût estimé : 13 568€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1452€/mois
Loyer annuel estimé : 17423€/an
Fourchette totale : 1149€ - 1835€/mois
Fourchette annuelle : 13787€ - 22016€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 847,22 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 083 €
Prix d'achat :169 600 €
Décote à l'achat :-107 483€ (-38.8%)
Marge achat-revente :36 765€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 318€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 260,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 753,56€
Coût de l'assurance :21 027,82€
Taxe foncière : 1 742,26€/an
Soit par mois : 145,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 451,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 405,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, réfection électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 150 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 500€
    Isolation combles: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation - Installation VMC double flux:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Surgères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - Installation VMC double flux
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 423 €/an
Calcul : 1 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 067 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 318 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 800 €
Revenus locatifs : +17 423 €
Charges déductibles : -67 800 €
Résultat foncier Année 1 : -50 378 €(Déficit de 50 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 650 €/an
Revenus locatifs : +17 423 €
Charges déductibles : -10 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28977.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 240 €(65% de 169 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 009 €/an
Calcul : 110 240 € × 3,636% = 4 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 423 €67 808 €8 075 €-50 385 €21 400 €28 985 €28 985 €
217 771 €10 444 €7 860 €7 327 €--21 658 €
318 126 €10 222 €7 638 €7 905 €--13 753 €
418 489 €9 992 €7 409 €8 497 €--5 257 €
518 859 €9 755 €7 172 €9 104 €---
619 236 €9 509 €6 926 €9 727 €---
719 621 €9 255 €6 672 €10 365 €---
820 013 €8 992 €6 409 €11 021 €---
920 413 €8 721 €6 137 €11 693 €---
1020 822 €8 439 €5 856 €12 382 €---
1121 238 €8 148 €5 565 €13 090 €---
1221 663 €7 847 €5 264 €13 816 €---
1322 096 €7 536 €4 952 €14 560 €---
1422 538 €7 213 €4 630 €15 324 €---
1522 989 €6 880 €4 297 €16 109 €---
1623 448 €6 535 €3 952 €16 913 €---
1723 917 €6 178 €3 595 €17 739 €---
1824 396 €5 809 €3 226 €18 586 €---
1924 884 €5 427 €2 844 €19 456 €---
2025 381 €5 032 €2 449 €20 349 €---
2125 889 €4 624 €2 040 €21 265 €---
2226 407 €4 201 €1 618 €22 206 €---
2326 935 €3 764 €1 180 €23 171 €---
2427 474 €3 311 €728 €24 163 €---
2528 023 €2 843 €260 €25 180 €---
TOTAL558 050 €238 488 €116 754 €319 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 659 €-6 420 €+10 079 €
2+3 659 €0 €+3 659 €
3+3 659 €0 €+3 659 €
4+3 659 €0 €+3 659 €
5+3 659 €+1 154 €+2 505 €
6+3 659 €+2 918 €+741 €
7+3 659 €+3 110 €+549 €
8+3 659 €+3 306 €+353 €
9+3 659 €+3 508 €+151 €
10+3 659 €+3 715 €-56 €
11+3 659 €+3 927 €-268 €
12+3 659 €+4 145 €-486 €
13+3 659 €+4 368 €-709 €
14+3 659 €+4 597 €-938 €
15+3 659 €+4 833 €-1 174 €
16+3 659 €+5 074 €-1 415 €
17+3 659 €+5 322 €-1 663 €
18+3 659 €+5 576 €-1 917 €
19+3 659 €+5 837 €-2 178 €
20+3 659 €+6 105 €-2 446 €
21+3 659 €+6 380 €-2 721 €
22+3 659 €+6 662 €-3 003 €
23+3 659 €+6 951 €-3 292 €
24+3 659 €+7 249 €-3 590 €
25+3 659 €+7 554 €-3 895 €
Total+91 475 €+95 869 €+-4 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →