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Appartement à vendre

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface71m²
Coût Total105 960€
Loyer Annuel6 798€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 225,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Appartement T3 à St Gaudens dans Résidence datant de 1985, environ 72 m2, au second étage avec ascenseur; Centre ville. Il comprend une entrée desservant un salon, une cuisine équipée, deux chambres, une salle de bain avec douche + baignoire, un WC individuel, un cellier. Triple vitrage, chaudière individuelle au gaz de ville. Une petite cave 4.50 m2 et une place de parking de 11.85 m2 au sous sol sécurisé. Centre ville avec divers commerces, hôpital, pharmacie, médecins, écoles, lycée, bus. Honoraires à la charge du vendeur AGENCE DU CAGIRE - GAILLARD Line - Plus d'informations (réf. 310742680) AGENCE DU CAGIRE - Éric CANALE Eric - Plus d'informations (réf. 310742680)

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.107540, 0.725930
Total : 105 960€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6798€/an
Fourchette totale : 472€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5660€ - 8164€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 159,37 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 315 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+4 685€ (+5.7%)
Marge achat-revente :-23 645€ (-28.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 284,13€
Coût de l'assurance :9 271,50€
Taxe foncière : 679,76€/an
Soit par mois : 56,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 100 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Légère mise à jour du carrelage et des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète rafraîchissement: 8 m² × 800€/m² = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Revêtement de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 798 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 471 €
Revenus locatifs : +6 798 €
Charges déductibles : -16 471 €
Résultat foncier Année 1 : -9 673 €(Déficit de 9 673 €)
Imputable sur revenu global : 9 673 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 471 €/an
Revenus locatifs : +6 798 €
Charges déductibles : -4 471 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 327 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 798 €16 474 €3 423 €-9 676 €9 676 €--
26 934 €4 382 €3 331 €2 552 €---
37 072 €4 286 €3 235 €2 786 €---
47 214 €4 187 €3 137 €3 026 €---
57 358 €4 085 €3 035 €3 273 €---
67 505 €3 980 €2 929 €3 525 €---
77 655 €3 871 €2 820 €3 784 €---
87 808 €3 758 €2 708 €4 050 €---
97 964 €3 642 €2 592 €4 322 €---
108 124 €3 522 €2 471 €4 602 €---
118 286 €3 398 €2 347 €4 888 €---
128 452 €3 270 €2 219 €5 182 €---
138 621 €3 137 €2 087 €5 484 €---
148 793 €3 000 €1 950 €5 793 €---
158 969 €2 859 €1 808 €6 110 €---
169 149 €2 713 €1 662 €6 436 €---
179 332 €2 562 €1 511 €6 770 €---
189 518 €2 406 €1 355 €7 112 €---
199 709 €2 245 €1 194 €7 464 €---
209 903 €2 078 €1 028 €7 824 €---
2110 101 €1 906 €856 €8 195 €---
2210 303 €1 729 €678 €8 574 €---
2310 509 €1 545 €494 €8 964 €---
2410 719 €1 355 €305 €9 364 €---
2510 933 €1 159 €109 €9 774 €---
TOTAL217 728 €87 550 €49 284 €130 179 €9 676 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 903 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427 €-2 903 €+4 330 €
2+1 427 €+766 €+661 €
3+1 427 €+836 €+591 €
4+1 427 €+908 €+519 €
5+1 427 €+982 €+445 €
6+1 427 €+1 058 €+369 €
7+1 427 €+1 135 €+292 €
8+1 427 €+1 215 €+212 €
9+1 427 €+1 297 €+130 €
10+1 427 €+1 381 €+46 €
11+1 427 €+1 466 €-39 €
12+1 427 €+1 555 €-128 €
13+1 427 €+1 645 €-218 €
14+1 427 €+1 738 €-311 €
15+1 427 €+1 833 €-406 €
16+1 427 €+1 931 €-504 €
17+1 427 €+2 031 €-604 €
18+1 427 €+2 134 €-707 €
19+1 427 €+2 239 €-812 €
20+1 427 €+2 347 €-920 €
21+1 427 €+2 458 €-1 031 €
22+1 427 €+2 572 €-1 145 €
23+1 427 €+2 689 €-1 262 €
24+1 427 €+2 809 €-1 382 €
25+1 427 €+2 932 €-1 505 €
Total+35 675 €+39 054 €+-3 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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