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Maison 4 pièces 88 m²

VilleCast (29)
Surface88
Coût Total157 720
Loyer Annuel8 800
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-155
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 370 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 038,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 88 m²

REFERENCE ANNONCE : 29005-29 - CAST- Située à deux pas du bourg, de ses commerces et services, cette maison édifiée dans les années 1960 qui nécessite rénovation ne demande qu'à révéler ses meilleurs atouts. Elle offre en effet un accès de plain pied, 3 chambres à l'étage, un jardin, un garage, des combles et un abri de jardin à restaurer également.

La côte n'est qu'à un quart d'heure pour ce bien bénéficiant des écoles, de la pharmacie, de la Poste, d'une boulangerie, d'une cave, d'une maison médicale, d'une bibliothèque, d'un bar-tabac, d'une supérette et d'un restaurant... à pied!

Une maison qui peut convenir pour tous usages : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 88 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2026

Consommation énergie primaire : 359.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 910 € et 5 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cast
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29150
Coordonnées : 48.150223, -4.064931
Total : 157 720
Prix d'acquisition : 91 370
Travaux : 59 040
Valeur du bien : 150 410
Frais de notaire : 7 310
Coût estimé : 7 310
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8800€/an
Fourchette totale : 589€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 7067€ - 10958€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 053,65 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 721
Prix d'achat :91 370
Décote à l'achat :-1 351 (-1.5%)
Marge achat-revente :-64 999€ (-70.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 814,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 358,75
Coût de l'assurance :13 406,20
Taxe foncière : 879,99€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + mise à la terre
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Maison nécessite vérification de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 040(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 040
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 80€/m² = 7040€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:3 200
    Rénovation complète salon: 20 m² × 160€/m² = 3200€ (installation incluse)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + mise à la terre = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification et remplacement plomberie: 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cast (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 800 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 547
Revenus locatifs : +8 800
Charges déductibles : -65 547
Résultat foncier Année 1 : -56 747(Déficit de 56 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 347
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 507 €/an
Revenus locatifs : +8 800
Charges déductibles : -6 507
Résultat foncier Années 2+ : 2 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35347.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 370
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 391(65% de 91 370 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 160 €/an
Calcul : 59 391 € × 3,636% = 2 160
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 80065 5525 096-56 75221 400 €35 352 €35 352 €
28 9766 3744 9582 602--32 750 €
39 1556 2324 8162 923--29 827 €
49 3386 0854 6693 253--26 573 €
59 5255 9334 5173 592--22 981 €
69 7165 7764 3603 939--19 042 €
79 9105 6144 1984 296--14 746 €
810 1085 4474 0304 662--10 084 €
910 3105 2743 8575 037--5 048 €
1010 5175 0953 6795 422---
1110 7274 9103 4945 817---
1210 9424 7193 3036 222---
1311 1604 5223 1066 638---
1411 3844 3182 9027 065---
1511 6114 1082 6927 503---
1611 8433 8902 4747 953---
1712 0803 6662 2508 415---
1812 3223 4342 0178 888---
1912 5683 1941 7789 375---
2012 8202 9461 5309 874---
2113 0762 6901 27410 386---
2213 3382 4251 00910 912---
2313 6042 15273611 452---
2413 8761 87045312 007---
2514 1541 57816212 576---
TOTAL281 862167 80573 359114 05821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 058
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848-6 420+8 268
2+1 8480+1 848
3+1 8480+1 848
4+1 8480+1 848
5+1 8480+1 848
6+1 8480+1 848
7+1 8480+1 848
8+1 8480+1 848
9+1 8480+1 848
10+1 848+112+1 736
11+1 848+1 745+103
12+1 848+1 867-19
13+1 848+1 991-143
14+1 848+2 120-272
15+1 848+2 251-403
16+1 848+2 386-538
17+1 848+2 524-676
18+1 848+2 666-818
19+1 848+2 812-964
20+1 848+2 962-1 114
21+1 848+3 116-1 268
22+1 848+3 274-1 426
23+1 848+3 436-1 588
24+1 848+3 602-1 754
25+1 848+3 773-1 925
Total+46 200+34 217+11 983
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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