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Maison Grezes 4 pièce(s) 55m2

VilleGrèzes (43)
Surface55
Coût Total88 892
Loyer Annuel4 561
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 725,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 4 pièces, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison en pierre au coeur du village de Grèzes d'environ 55 m² Idéal premier achat ou gîte Située au coeur du charmant village de Grèzes, découvrez cette authentique maison en pierre d'environ 55 m², pleine de caractère et idéalement située dans une impasse au calme. La maison se compose : Au rez-de-chaussée : Une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte et salon. A l'étage : Deux chambres, un bureau ainsi qu'une salle d'eau avec Wc. Au sous-sol : Une buanderie avec Wc, un garage et une cave offrant de beaux espaces de rangement. Fenêtres en double vitrage Pvc, chauffage électrique complété par un fourneau au fioul, toiture en bon état et isolée Le bien ne dispose pas de terrain privatif, mais vous pourrez profiter de l'espace communal situé devant la maison, en bout d'impasse, offrant calme et tranquillité. Stephane Chopy (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 924 920 200 - .

Ville : Grèzes
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43170
Coordonnées : 44.892551, 3.453539
Total : 88 892
Prix d'acquisition : 39 900
Travaux : 45 800
Valeur du bien : 85 700
Frais de notaire : 3 192
Coût estimé : 3 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4561€/an
Fourchette totale : 290€ - 498€/mois
Fourchette annuelle : 3478€ - 5980€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800,66 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :44 036
Prix d'achat :39 900
Décote à l'achat :-4 136 (-9.4%)
Marge achat-revente :-44 856€ (-101.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 892
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 460,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 345,46
Coût de l'assurance :7 778,05
Taxe foncière : 456,10€/an
Soit par mois : 38,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 380,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et le fourneau au fioul
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture et réfection de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 800(833 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:2 200
    Isolation combles: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (inclut main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (inclut main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (inclut main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grèzes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 561 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 892 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 436
Revenus locatifs : +4 561
Charges déductibles : -49 436
Résultat foncier Année 1 : -44 875(Déficit de 44 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 475
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 636 €/an
Revenus locatifs : +4 561
Charges déductibles : -3 636
Résultat foncier Années 2+ : 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23475.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 56149 4392 872-44 87821 400 €23 478 €23 478 €
24 6523 5622 7941 091--22 388 €
34 7453 4812 7141 264--21 124 €
44 8403 3992 6311 442--19 682 €
54 9373 3132 5461 624--18 058 €
65 0363 2252 4571 811--16 247 €
75 1363 1332 3662 003--14 244 €
85 2393 0392 2722 200--12 044 €
95 3442 9412 1742 403--9 641 €
105 4512 8412 0732 610--7 031 €
115 5602 7361 9692 823--4 207 €
125 6712 6291 8623 042---
135 7842 5181 7513 267---
145 9002 4031 6363 497---
156 0182 2841 5173 734---
166 1382 1621 3953 977---
176 2612 0351 2684 226---
186 3861 9041 1374 482---
196 5141 7691 0024 745---
206 6441 6298625 015---
216 7771 4857185 292---
226 9131 3365695 577---
237 0511 1824155 869---
247 1921 0232566 169---
257 336858916 478---
TOTAL146 089106 32641 34539 76321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 763
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+958-6 420+7 378
2+9580+958
3+9580+958
4+9580+958
5+9580+958
6+9580+958
7+9580+958
8+9580+958
9+9580+958
10+9580+958
11+9580+958
12+958+913+45
13+958+980-22
14+958+1 049-91
15+958+1 120-162
16+958+1 193-235
17+958+1 268-310
18+958+1 345-387
19+958+1 424-466
20+958+1 505-547
21+958+1 588-630
22+958+1 673-715
23+958+1 761-803
24+958+1 851-893
25+958+1 943-985
Total+23 950+13 191+10 759
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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