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Maison 4 pièces 115 m²

Bien expiré
VilleVaumort (89)
Surface115m²
Coût Total148 769€
Loyer Annuel10 904€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 999 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 765,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

!! OUVERT AUX PROPOSITIONS !! Jolie maison ancienne à rénover composée de 3 chambres et de son garage + possibilité d’acquérir 2 parcelles de terrain à bâtir !

Maison composée d'une entrée sur une pièce de vie de 26m2 exposée Sud. Dans le prolongement une vaste cuisine de plus de 16m2 elle aussi exposée Sud. Une salle d'eau et un wc complètent cet espace.

À l'étage : un couloir dessert 3 chambres, un accès à la terrasse menant au terrain.

Coté jardin : parcelle close et arborée de presque 900m2. Un garage de quasiment 30m2 est présent.

À savoir : toiture maison + annexe et gros oeuvre en excellent état. Le second-œuvre est à prévoir : électricité, plomberie, isolations, huisseries, sols, tapisseries. Faible taxe foncière.

Au delà des mots, le coup de cœur ne se raconte pas, il se vit !

Cette annonce référence 297110 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier AUBIN SALON (EI) immatriculé au RSAC de DIJON (21000) sous le numéro 89452464400024.

Prix du bien : 87 999,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 297110 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Vaumort
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89320
Coordonnées : 48.130844, 3.454372
Total : 148 769€
Prix d'acquisition : 87 999€
Travaux : 53 730€
Valeur du bien : 141 729€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10904€/an
Fourchette totale : 742€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 8900€ - 13358€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 769€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 778,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 800,79€
Coût de l'assurance :13 017,29€
Taxe foncière : 1 090,38€/an
Soit par mois : 90,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 730 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 900€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 800€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 700€ = 9800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Remplacement revêtement sol: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 769 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 305 €
Revenus locatifs : +10 904 €
Charges déductibles : -60 305 €
Résultat foncier Année 1 : -49 402 €(Déficit de 49 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 002 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 575 €/an
Revenus locatifs : +10 904 €
Charges déductibles : -6 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28001.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 199 €(65% de 87 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 199 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 904 €60 310 €4 969 €-49 406 €21 400 €28 006 €28 006 €
211 122 €6 448 €4 837 €4 674 €--23 332 €
311 344 €6 311 €4 700 €5 033 €--18 299 €
411 571 €6 169 €4 558 €5 402 €--12 897 €
511 803 €6 023 €4 412 €5 780 €--7 118 €
612 039 €5 872 €4 261 €6 167 €--951 €
712 279 €5 715 €4 104 €6 564 €---
812 525 €5 553 €3 942 €6 972 €---
912 776 €5 386 €3 774 €7 390 €---
1013 031 €5 212 €3 601 €7 819 €---
1113 292 €5 033 €3 422 €8 259 €---
1213 557 €4 848 €3 236 €8 710 €---
1313 829 €4 656 €3 045 €9 173 €---
1414 105 €4 457 €2 846 €9 648 €---
1514 387 €4 252 €2 641 €10 135 €---
1614 675 €4 040 €2 429 €10 635 €---
1714 969 €3 821 €2 209 €11 148 €---
1815 268 €3 594 €1 982 €11 674 €---
1915 573 €3 359 €1 748 €12 215 €---
2015 885 €3 116 €1 505 €12 769 €---
2116 202 €2 865 €1 254 €13 338 €---
2216 527 €2 605 €994 €13 922 €---
2316 857 €2 336 €725 €14 521 €---
2417 194 €2 058 €447 €15 136 €---
2517 538 €1 771 €159 €15 768 €---
TOTAL349 252 €165 808 €71 801 €183 444 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290 €-6 420 €+8 710 €
2+2 290 €0 €+2 290 €
3+2 290 €0 €+2 290 €
4+2 290 €0 €+2 290 €
5+2 290 €0 €+2 290 €
6+2 290 €0 €+2 290 €
7+2 290 €+1 684 €+606 €
8+2 290 €+2 092 €+198 €
9+2 290 €+2 217 €+73 €
10+2 290 €+2 346 €-56 €
11+2 290 €+2 478 €-188 €
12+2 290 €+2 613 €-323 €
13+2 290 €+2 752 €-462 €
14+2 290 €+2 894 €-604 €
15+2 290 €+3 041 €-751 €
16+2 290 €+3 191 €-901 €
17+2 290 €+3 344 €-1 054 €
18+2 290 €+3 502 €-1 212 €
19+2 290 €+3 664 €-1 374 €
20+2 290 €+3 831 €-1 541 €
21+2 290 €+4 001 €-1 711 €
22+2 290 €+4 177 €-1 887 €
23+2 290 €+4 356 €-2 066 €
24+2 290 €+4 541 €-2 251 €
25+2 290 €+4 730 €-2 440 €
Total+57 250 €+55 033 €+2 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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