Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre - 10 pièces - 300 m2 - Peyrehorade - 40 - AQUITAINE

VillePeyrehorade (40)
Surface300m²
Coût Total523 200€
Loyer Annuel37 106€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

PROPRIÉTÉ DE CARACTÈRE 2 MAISONS ENVIRONNEMENT PRIVILÉGIÉDécouvrez cette superbe propriété du pleine de charme et d'authenticité, composée de deux habitations distinctes, idéale pour une grande famille, un projet d'accueil ou un investissement locatif.La maison principale, d'environ 210 m², offre de beaux volumes avec un vaste séjour lumineux de 65 m², 3 chambres ainsi qu'un dortoir pouvant faire office de salle de jeux ou d'espace nuit supplémentaire.La seconde maison attenante, d'environ 130 m², se compose de 4 chambres, parfaite pour recevoir famille et amis ou envisager une activité indépendante.L'ensemble séduit par son cachet d'époque.

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Total : 523 200€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 69 600€
Valeur du bien : 489 600€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 3092€/mois
Loyer annuel estimé : 37106€/an
Fourchette totale : 2423€ - 3946€/mois
Fourchette annuelle : 29077€ - 47352€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 089,55 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :626 865 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-206 865€ (-33.0%)
Marge achat-revente :103 665€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :523 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 619,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :152,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 771,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :262 578,76€
Coût de l'assurance :45 780,00€
Taxe foncière : 3 710,58€/an
Soit par mois : 309,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 092,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 081,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 600 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 500€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 75€/m² = 22500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouvelle-Aquitaine (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 092 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 106 €/an
Calcul : 3 092 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 523 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 831 €/an
Calcul : 153 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 224 €
Revenus locatifs : +37 106 €
Charges déductibles : -93 224 €
Résultat foncier Année 1 : -56 118 €(Déficit de 56 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 624 €/an
Revenus locatifs : +37 106 €
Charges déductibles : -23 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34718.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 106 €93 241 €18 099 €-56 135 €21 400 €34 735 €34 735 €
237 848 €23 167 €17 625 €14 681 €--20 055 €
338 605 €22 676 €17 134 €15 929 €--4 126 €
439 377 €22 168 €16 626 €17 209 €---
540 164 €21 641 €16 099 €18 523 €---
640 968 €21 096 €15 554 €19 872 €---
741 787 €20 531 €14 989 €21 256 €---
842 623 €19 946 €14 404 €22 677 €---
943 475 €19 341 €13 799 €24 135 €---
1044 345 €18 713 €13 172 €25 631 €---
1145 232 €18 064 €12 522 €27 168 €---
1246 136 €17 392 €11 850 €28 745 €---
1347 059 €16 695 €11 153 €30 364 €---
1448 000 €15 974 €10 432 €32 026 €---
1548 960 €15 227 €9 685 €33 733 €---
1649 939 €14 454 €8 912 €35 486 €---
1750 938 €13 653 €8 111 €37 286 €---
1851 957 €12 823 €7 281 €39 134 €---
1952 996 €11 964 €6 422 €41 032 €---
2054 056 €11 075 €5 533 €42 981 €---
2155 137 €10 154 €4 612 €44 984 €---
2256 240 €9 200 €3 658 €47 040 €---
2357 365 €8 212 €2 670 €49 153 €---
2458 512 €7 189 €1 647 €51 323 €---
2559 682 €6 130 €588 €53 553 €---
TOTAL1 188 509 €470 723 €262 579 €717 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 717 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 792 €-6 420 €+14 212 €
2+7 792 €0 €+7 792 €
3+7 792 €0 €+7 792 €
4+7 792 €+3 925 €+3 867 €
5+7 792 €+5 557 €+2 235 €
6+7 792 €+5 962 €+1 830 €
7+7 792 €+6 377 €+1 415 €
8+7 792 €+6 803 €+989 €
9+7 792 €+7 240 €+552 €
10+7 792 €+7 689 €+103 €
11+7 792 €+8 150 €-358 €
12+7 792 €+8 623 €-831 €
13+7 792 €+9 109 €-1 317 €
14+7 792 €+9 608 €-1 816 €
15+7 792 €+10 120 €-2 328 €
16+7 792 €+10 646 €-2 854 €
17+7 792 €+11 186 €-3 394 €
18+7 792 €+11 740 €-3 948 €
19+7 792 €+12 310 €-4 518 €
20+7 792 €+12 894 €-5 102 €
21+7 792 €+13 495 €-5 703 €
22+7 792 €+14 112 €-6 320 €
23+7 792 €+14 746 €-6 954 €
24+7 792 €+15 397 €-7 605 €
25+7 792 €+16 066 €-8 274 €
Total+194 800 €+215 336 €+-20 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →