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Appartement de 4 pièces 98 m² + combles 65 m²

VilleMalzéville (54)
Surface163m²
Coût Total204 760€
Loyer Annuel19 816€
Rentabilité9.68%
Cashflow/mois+426€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 920,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 5 pièces de 163 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages à Malzéville. Ancien, cet appartement offre un espace de vie généreux à rafraîchir. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine ouverte s'ouvre sur le séjour, créant un espace de vie lumineux et convivial. Les pièces bénéficient d'une belle luminosité naturelle.

  • À rafraîchir\n- Cuisine ouverte\n- Cave\n- Interphone\n- Combles de 65 m²

Possibilité de diviser en 2 logements.

Chauffage au gaz individuel. Classe énergie E - Classe climat D. Une opportunité à saisir pour un projet de rénovation ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Agence s'abstenir impérativement.

Ville : Malzéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54220
Coordonnées : 48.708130, 6.184730
Total : 204 760€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 42 760€
Valeur du bien : 192 760€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 8.17€ - 12.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1651€/mois
Loyer annuel estimé : 19816€/an
Fourchette totale : 1331€ - 2048€/mois
Fourchette annuelle : 15975€ - 24581€/an
Rentabilité brute :9.68%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 12.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 021,03 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 427 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-179 427€ (-54.5%)
Marge achat-revente :124 667€ (37.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,19€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 059,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 843,54€
Coût de l'assurance :15 357,00€
Taxe foncière : 1 981,63€/an
Soit par mois : 165,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 651,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :426,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 163 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 760 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€ = 12800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malzéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 816 €/an
Calcul : 1 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 760 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 128 €
Revenus locatifs : +19 816 €
Charges déductibles : -52 128 €
Résultat foncier Année 1 : -32 311 €(Déficit de 32 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 911 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 368 €/an
Revenus locatifs : +19 816 €
Charges déductibles : -9 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10911.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 816 €52 134 €6 778 €-32 318 €21 400 €10 918 €10 918 €
220 213 €9 193 €6 597 €11 020 €---
320 617 €9 006 €6 410 €11 611 €---
421 029 €8 812 €6 216 €12 217 €---
521 450 €8 612 €6 016 €12 838 €---
621 879 €8 404 €5 808 €13 474 €---
722 316 €8 190 €5 594 €14 126 €---
822 763 €7 969 €5 373 €14 794 €---
923 218 €7 740 €5 144 €15 478 €---
1023 682 €7 503 €4 907 €16 179 €---
1124 156 €7 258 €4 662 €16 898 €---
1224 639 €7 005 €4 409 €17 634 €---
1325 132 €6 743 €4 147 €18 389 €---
1425 635 €6 473 €3 877 €19 162 €---
1526 147 €6 193 €3 597 €19 955 €---
1626 670 €5 903 €3 307 €20 767 €---
1727 204 €5 604 €3 008 €21 600 €---
1827 748 €5 295 €2 699 €22 453 €---
1928 303 €4 975 €2 379 €23 328 €---
2028 869 €4 644 €2 048 €24 225 €---
2129 446 €4 302 €1 706 €25 144 €---
2230 035 €3 948 €1 352 €26 087 €---
2330 636 €3 582 €986 €27 054 €---
2431 248 €3 204 €608 €28 045 €---
2531 873 €2 813 €217 €29 061 €---
TOTAL634 723 €205 501 €97 844 €429 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 429 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 161 €-6 420 €+10 581 €
2+4 161 €+31 €+4 130 €
3+4 161 €+3 483 €+678 €
4+4 161 €+3 665 €+496 €
5+4 161 €+3 851 €+310 €
6+4 161 €+4 042 €+119 €
7+4 161 €+4 238 €-77 €
8+4 161 €+4 438 €-277 €
9+4 161 €+4 643 €-482 €
10+4 161 €+4 854 €-693 €
11+4 161 €+5 069 €-908 €
12+4 161 €+5 290 €-1 129 €
13+4 161 €+5 517 €-1 356 €
14+4 161 €+5 749 €-1 588 €
15+4 161 €+5 986 €-1 825 €
16+4 161 €+6 230 €-2 069 €
17+4 161 €+6 480 €-2 319 €
18+4 161 €+6 736 €-2 575 €
19+4 161 €+6 998 €-2 837 €
20+4 161 €+7 267 €-3 106 €
21+4 161 €+7 543 €-3 382 €
22+4 161 €+7 826 €-3 665 €
23+4 161 €+8 116 €-3 955 €
24+4 161 €+8 413 €-4 252 €
25+4 161 €+8 718 €-4 557 €
Total+104 025 €+128 766 €+-24 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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