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À vendre appartement F3 Rouen gauche avec balcon et parking

VilleRouen (76)
Surface63.98m²
Coût Total147 120€
Loyer Annuel8 969€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 63.98 m²
Prix au m² : 1 547,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans la résidence Henri Martin bel F3 situé au 1er étage avec ascenseur donnant sur cour intérieure - Très calme et ensoleillé. Il se compose d'une entrée avec rangements, d'un vaste séjour avec une cuisine ouverte aménagée et équipée, deux chambres, une salle de bains avec baignoire, et wc séparé. L'appartement est entièrement parqueté. Il dispose d'un emplacement de parking en sous sol ainsi qu'une cave Les charges comprennent le chauffage bi jonction, l'eau froide, l'entretien des parties communes, le fond de travaux et les frais de syndic. Bien proposé par Sébastien MAHEUT EI, agent commercial (RSAC n°882 967 177) Copropriété de 181 lots - dont 53 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2058.00 euros. Sébastien MAHEUT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - . - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/148398.pdf

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.429042, 1.089791
Total : 147 120€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 139 200€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.98m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8969€/an
Fourchette totale : 587€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7044€ - 11422€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 972,09 €/m²
Basé sur :500 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 174 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-27 174€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-20 946€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :58,85€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 791,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 653,45€
Coût de l'assurance :17 654,40€
Taxe foncière : 896,94€/an
Soit par mois : 74,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 747,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage bi jonction actuel
Quantité: 1 système pour 63.98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements vieillissants
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 969 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 120 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 735 €
Revenus locatifs : +8 969 €
Charges déductibles : -48 735 €
Résultat foncier Année 1 : -39 765 €(Déficit de 39 765 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 535 €/an
Revenus locatifs : +8 969 €
Charges déductibles : -8 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18365.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 969 €48 739 €5 016 €-39 770 €21 400 €18 370 €18 370 €
29 149 €8 407 €4 884 €742 €--17 628 €
39 332 €8 270 €4 747 €1 062 €--16 567 €
49 518 €8 128 €4 605 €1 390 €--15 177 €
59 709 €7 982 €4 459 €1 727 €--13 450 €
69 903 €7 830 €4 307 €2 073 €--11 377 €
710 101 €7 673 €4 150 €2 428 €--8 949 €
810 303 €7 510 €3 987 €2 793 €--6 156 €
910 509 €7 342 €3 819 €3 167 €--2 988 €
1010 719 €7 167 €3 644 €3 552 €---
1110 934 €6 987 €3 464 €3 947 €---
1211 152 €6 800 €3 277 €4 352 €---
1311 375 €6 607 €3 084 €4 768 €---
1411 603 €6 407 €2 884 €5 196 €---
1511 835 €6 200 €2 677 €5 635 €---
1612 072 €5 986 €2 462 €6 086 €---
1712 313 €5 764 €2 241 €6 549 €---
1812 559 €5 534 €2 011 €7 025 €---
1912 810 €5 297 €1 773 €7 514 €---
2013 067 €5 051 €1 527 €8 016 €---
2113 328 €4 796 €1 273 €8 532 €---
2213 595 €4 532 €1 009 €9 062 €---
2313 866 €4 260 €737 €9 607 €---
2414 144 €3 977 €454 €10 166 €---
2514 427 €3 685 €162 €10 741 €---
TOTAL287 292 €200 931 €72 653 €86 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 884 €-6 420 €+8 304 €
2+1 884 €0 €+1 884 €
3+1 884 €0 €+1 884 €
4+1 884 €0 €+1 884 €
5+1 884 €0 €+1 884 €
6+1 884 €0 €+1 884 €
7+1 884 €0 €+1 884 €
8+1 884 €0 €+1 884 €
9+1 884 €0 €+1 884 €
10+1 884 €+169 €+1 715 €
11+1 884 €+1 184 €+700 €
12+1 884 €+1 306 €+578 €
13+1 884 €+1 431 €+453 €
14+1 884 €+1 559 €+325 €
15+1 884 €+1 690 €+194 €
16+1 884 €+1 826 €+58 €
17+1 884 €+1 965 €-81 €
18+1 884 €+2 108 €-224 €
19+1 884 €+2 254 €-370 €
20+1 884 €+2 405 €-521 €
21+1 884 €+2 560 €-676 €
22+1 884 €+2 719 €-835 €
23+1 884 €+2 882 €-998 €
24+1 884 €+3 050 €-1 166 €
25+1 884 €+3 222 €-1 338 €
Total+47 100 €+25 908 €+21 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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